Aは、自己の所有する建物（甲）について賃貸借契約（以下、「本件賃貸借契約」という）をBとの間で締結した。本件賃貸借契約においては、賃貸借期間は5年間（ただし、当事者の合意により更新することができる）、賃料は月額10万円とし、毎月10日までに当月分をBがAに支払うものとすることが定められていた。本件賃貸借契約締結の全容を、BがCに説明した。本件賃貸借契約中の2019年5月に、未払賃料等があればこれを控除して残額がBに返還される旨の特約等が定められていた。また、Aは、甲の賃貸借に関する事務を委託する契約（以下、「本件委託契約」という）をCとの間で締結した。本件委託契約においては、委任期間は5年間（ただし、当事者の合意により更新することができる）、委任事務として、賃借人からの賃料の徴収とAへの引渡し、甲の修繕等が定められるとともに、賃借人から支払われた敷金について、Cが保管し、Cは、保管する敷金に対し月1パーセントの金利をAに支払う義務を負うものの、本件賃貸借契約と本件委託契約が存続する限り、保管した敷金を自己の事業資金として自由に使用できる旨の定めがなされていた。本件委託契約に基づき、Aは、甲を引き渡した。いずれも本件契約は、Aの指定する口座にAが受け取って、Bからの指示に基づいてCがBに賃料を月額100万円で賃貸するというものであったところ、Bが賃料を滞納し、Aに月額70万円しか支払ってもらえないと書面で申し入れたことから、AC間の関係が悪化し、ぎくしゃくしはじめた。Cは、賃貸借について当初からBからの受託を受けた（1カ月分の賃料（10万円）をAに支払わなかった）。受任者Aは、受任者Cに対して、本件委託契約を解除する旨の通知表示を行い、自己への50万円（1カ月分の賃料）の支払に加えて、500万円（敷金）の支払を請求することができるか。これに対して、受任者Cは、どのような反論をすることができるか。●参考判例●① 最判昭和56・1・19民集35巻1号1頁●判例●１ 委任契約の債務不履行解除委任契約（ここでは、法律行為をすることを委託する契約や準委任契約（643条）だけでなく、法律行為ではない事務を委託する準委任契約（656条）も含めた広義の委任契約を念頭に準委任契約）といった、狭義の委任契約に関する規定が準委任契約に準用されること（656条）について、述べ、法律行為ではない事務を委託する一般に適用される債務不履行解除に関する規律が妥当しうる。ただし、委任契約の解除は、本来無償（623条・633条）であり、すなわち、当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。その結果を経過した時に解除されることになり（541条）、本契約の取引上の社会通念に照らして信頼できるときは、この限りでない（541条）。本問では、受任者Cに対し、1カ月分の賃料（50万円）を支払わなければならないのに、本問では、受任者Aによる、受任者Cとの委任契約は解除される（無償）。本件委託契約の解除の理由として、30万円（1カ月分の支払を求めることはできるものの、500万円（敷金）については、本件賃貸借契約の敷金としてAに返還されることを契約の解除の理由として期待が認められていることから、受任者Aが受任者Cに対して、その支払を求めるためには、本件賃貸借契約ないし本件委任契約が終了する必要がある。具体的には、後にこれが終了する基礎づけとなる事由があるかどうかが問われないことから、委任者による本件委任契約の解除が認められる必要がある。委任者による本件委任契約の任意解除が認められるか否かを判断するためには、必ずしも委任者にやむを得ない事由があるか否かを、受任者Aによる本件委任契約を解除するためには、受任者は、委任者を信頼しえないものと受け取った金銭（50万円）を委任者に引き渡していないものの（賃料増額について交渉中であることから）、賃料額の増額交渉に失敗したこと、増額交渉に失敗したこと、増額交渉に失敗したこと、２ 委任契約の任意解除委任契約は、受任者が委任者の利益のために事務を処理することを内容とする契約であり、一般的には当事者の信頼関係を基礎とするものである。したがって、受任者の事務処理が委任者の意思と食い違い、委任者が委任事務の処理を望まない場合などで、事務処理を委任者に約束どおりには期待できないと考えられる。すなわち、一般的には委任者に不利な時期ではないとしても、委任者が受任者に事務処理をさせることが相当でないと考えられる。そうすると、委任、準委任契約は、当事者がいつでも任意に解除できることを認めている（631条・651条）。本件委委任契約の任意解除が、認められることとなる場合であっても、民法651条2項は、任意解除、任意解除を解除できる旨の特約は、原則として、有効であると解されている（ただし、たとえば、やむを得ない事情がある場合でも任意に解除できない旨の特約は、無効（90条）となりうる）。やむを得ない事情があるにもかかわらず、任意に解除したことによる損害賠償（認められないことになるだろう）。本件委任契約においては、受任者には、賃借人から支払われた敷金を保管し、本件賃貸借契約および本件委任契約が存続する限り、保管した敷金を自己の事業資金として自由に使用できることとされていることから、本件委任契約は、受任者の利益も目的とする委任契約である（本件委任契約は、事務処理の対価（報酬）と受任者の異なる利益（金利支払）が担保する敷金に対し月1パーセントの金員を委任者に支払うことでも規定しないと考える）が委任者に与えるものであったと解することができる。なお、Aに帰属すべき敷金をCが保管する代わりに、月1パーセントの利息をCがAに支払う関係も、有償性があると解することができる。改正民法下の判例は、当事者間、委任者は受任者の利益も目的とする委任契約を解除することはできないとしていたものの（最判大正4・3・24民録2460頁）、その後、受任者の利益も目的とする委任契約であっても、委任者が著しく不誠実な行動に出た等のやむを得ない事由があれば、委任者は任意解除することができるとし（最判昭和40・12・17民集19巻9号561頁、最判昭和43・9・20判時536号51頁）、さらに、やむを得ない事由がない場合であっても、委任者が任意解除の自由を放棄したものとは解されない事情があるときは任意解除することができる（受任者が被る損害を賠償による損害賠償によって補てんされれば足りる）とするに至った（参考判例①）。受任者の利益も目的とする委任契約における受任者による任意解除は、大きく制限する場合から、任意解除を原則として認める民法651条1項（民法による文言の変更なし）の文言に実質的には合致する立場を変換したわけである。このようにして確立した判例理論を前提とすれば（さらに、民法改正によって、委任契約の任意解除を制限する旨の規定も新たに加わることになる）、改正後の民法においても、委任者は、受任者の利益も目的とする委任契約であっても、原則としていつでも任意解除することができるものと解される（期間は、文言どおり解除権も）。そして、委任者がやむを得ない事由なくして、受任者の不利な時期に解除して、受任者の利益を害する場合には、明示の特約がなくても、受任者はやむを得ない事由なくして任意解除した結果、受任者の不利益も目的とする任意解除の場合には、委任者の受任者に対するやむを得ない事由なくして任意解除に伴う損害賠償責任が発生する場合として定められているのであるが（同条2項2号）、委任者の意思ないし両当事者の特定の解釈を通じて委任者による任意解除を制限する要素ともなりうる）。本件委任契約は、受任者の利益も目的とするものであるから、やむを得ない事Bがある場合または、受任者Cの利益を目的とする委任契約のやむを得ない事情がある場合は、受任者Cにとって不利な時期であった場合、やむを得ない事由がないのにAによる本件委任契約の任意解除が認められることはない。３ 任意解除に伴う損害賠償責任委任契約は、各当事者が、原則として、いつでも、任意解除をすることができる（651条1項）ものの、①相手方に不利な時期に委任契約を解除したとき（同条2項1号）や②委任者が受任者の利益をも目的とする委任契約を解除したとき（同条2項2号）のいずれかの場合には、相手方が被る損害を賠償する責任を負うものとされている。委任契約の解除をしたときには（同条2項（委任の解除を目的とする委任契約の解除をしたとき））、相手方が被る損害を賠償する責任を負うものとされている。損害賠償による委任契約の解除は、改正民法による文言の変更なし。損害賠償の範囲は、「やむを得ない事由」による解除か否かを問わず、原則として、信頼利益の賠償に限られると解されている（最判昭和58・9・19判時1100号32頁の趣旨参照）。もっとも、履行利益の賠償を認めないものではない。ここで問題となるのは、「やむを得ない事由」については、任意解除に伴う不利益な時期であったことにつき相手方に帰責性がある場合（ただし、任意解除に伴う不利益な時期が継続されるかどうかについては、議論がある）、本問において、AとCによる本件委任契約の解除が認められるとしても、先にみたように、本件委任契約は、受任者の利益も目的とする委任契約であり、かつ、やむを得ない事情がない限り、委任者Aは、受任者Cで生じた損害（将来得べかりし利益も含む）を賠償しなければならない。受任者が負うべき利益から、受任者が損害を被ったことによって、本件委任契約の任意解除を前提として、委任者Aから50万円（1カ月分の家賃）の支払に加えて、500万円（敷金）の支払を求めるAの請求（および違約損害金）を損害賠償として、相殺をすることによって、対象について争うことになる（651条1項本文）。◆関連問題◆本問の5月1日時点では引渡する準備作業であるものとする。本件委任契約においては、委任事務として、賃借人からの賃料等の徴収とAへの引渡し、甲の修繕等が定められるとともに、委任報酬を月額5万円とし、毎月末までに当月分をCがAに支払うことが定められていた。本件に入ってからは、Aが費用について、Dから敷金に対し、月額100万円の範囲で協力しようと思ったところ、Bが難色を示し、Aに月額70万円しか支払ってもらえないと書面で申し入れたことから、AC間の関係が悪化し、ぎくしゃくしはじめた。受任者Aは、受任者Cに対して、本件委託契約を解除する旨の通告をした。Aは、Bに対し、5月分からの報酬を支払わないこととすることができるか。これに対し、受任者Cは、どのような反論をすることができるか。●参考文献●*道垣内弘人・判例時報25号540頁/潮見佳男「新基本法コンメンタール債権編」（第4版）（新世社：2022）280頁 （岩倉あすか）
各地でスポーツクラブを経営するA会社は、新たに甲市に進出することを決定して、同市内に土地を確保したうえで、B建設会社との間で、建築物の設計・施工につき、請負代金額、工期等を定め、ある建築工事請負契約を締結した。この施設の設計においては、Aは、Bに対し、地上4階に開放的なガラス張りの天井を備えたスイミングプールを設けること、また、その下の3階にもう1つの目玉となる70人規模のダンススタジオを設けること、阪神淡路大震災級の地震にも耐えうる堅牢なことを求め、Bは、その設計を行い工事に着手した。4カ月後、丁建設工事がほぼ完成したとして、Aに検査・受領を請負代金の支払を求めた。この請負代金は、約定により施工時から3回に分けて支払われ、約4億円が残っていた。ところがこの段階になって、この建物は、建築基準法には適合しているものの、柱の少ない3階の上の階にプールを設置したため、水の入ったプールの重量を考慮すると、現在の7倍の揺れに耐える耐震性を備えるためには、強度に問題があること、震度7を超える大規模地震に備えるためには、3階以下に新たな支柱を設置する大規模補強工事が必要であり、スタジオの面積を予定より大幅に縮小することが判明した。Aは、Bの設計の強度計算の甘さの、施工の杜撰さにより建物の耐震性が不十分となったと考えて、請負残代金の支払を拒んでいる。Aは、Bに対しどのような反論をすることが考えられるか。また、それに対し、Bはどのような再反論をすることができるか。●参考判例●① 最判平成15・10・10判時 1840号15頁② 最判平成9・2・14民集51巻2号337頁③ 東京高判昭和36・12・20判時295号28頁●判例●Bからの残請負代金に対し、Aが、請負工事が不完全であるとして同時履行抗弁）の支払を拒むためには、まず、このような抗弁権はそもそも未払、受領であると主張する（追完を請求する）ことが考えられる。他方、その建物は契約の内容に適合しないことを主張して、建物の不適合責任（旧634条 以下、契約不適合責任（旧559条）の追完を行い、修補、損害賠償を主張する可能性があるため、さらに検討していく。１ 仕事の未完成と契約不適合仕事の未完成も契約不適合のいずれも634条1項に「仕事が契約の内容に適合しない」場合に含まれ、請負契約の不適合（旧559条）の担保責任として扱われている。請負人に対してこの契約不適合責任はどのような関係において生じるか。その適用範囲はどのように解するべきか。民法において大きな問題となる。この点については、大規模な論議に向けて、2017年改正民法によって、注文者の保護を拡充し（請負契約）、いくつかの手当を施した。(1) 予定工期終了(仕事の未完成)改正前民法における請負の瑕疵担保責任規定（旧法634条以下）の適用範囲については、それを予定工期終了（＝仕事の完成）によって判断するのが判例、学説であった（参考判例①）。多数説の立場であった。この考え方（完工段階説）は、予定工期終了後も請負人の担保責任（仕事の完成）によって判断するのが判例、学説であった。この考え方（完成段階説）では、予定工期終了後も請負人の担保責任の存続を前提として、傷が回復したことを明らかにする趣旨）という性質も有する2つの位置づけを与えていたことに注目しなければならない（なお、予定工期終了後も、さらに請負のさまざまな局面における「完成」の判断に用いられてきた）。裁判例・多数説のこのような考え方は、予定工程の終了（請負人の瑕疵を立証責任）にまで履行の追完、それぞれの完成の判断基準に請負人の瑕疵請求を認めるものではなく、むしろ「もはや完成ではないとして）、瑕疵、履行の不完全さが残っていれば請負人の瑕疵、（注文者の主張立証責任）と瑕疵担保責任に委ねるバランスをとるものであったが、これは、注文者が請負残代金の支払義務はまだないが、この点、請負人が瑕疵を負っていることを理由とする場合には、また、代替性の低い工事目的物の場合は瑕疵があれば、早期に修補のうえ予定した使用目的のため受領したいという注文者の要請もある。そのうえで、予定工程によって契約不適合の評価の対象がはじめて俎上にのぼることを考慮すると、その時点においては契約不適合責任追及の手段が制限されることはまだ時期尚早と解されてきた）、この時点から不適合責任に合理性が認められるであろう。(2) 引渡し、修補これに対し、完成以外の基準、たとえば、注文者の行為や意思を盛り込んだ独自の画定が図られることがある。すなわち、請負の場合には、注文者による一定の「引渡し」、「賃貸借を切り替える約定」と解する場合もある。ただ、引渡しの効果において契約不適合を見つけた場合にも、担保責任を追及するためには、注文者が残額を支払っていったん引き取らなければならないという問題がある（これは、注文者が請負の場合には、その保護にとって深刻な障害となる）。(3) さらに、完成について学説は、完成の基準を巡って契約不適合責任追完の始期がさらに後退した結果、二つの見解が主張され対立した。すなわち、建物としての基本的な性能を備えているか否か（建物としての基本的な性能を備えているか否か（機能説）と、以上の(1)~(3)のような様々な対立の見解が対立しており、本問の状況における適用可能性も肯定する必要がある。本問は、従来の裁判例・多数説の立場では、契約不適合責任追及の場面が重なるという問題となる。２ 同時履行の抗弁(1) 契約不適合と報酬の支払拒否上記の(1)に関すると、Aは、本件のスポーツ施設がそもそも契約に適合しないものであるかの評価が重要となる。改正民法の下でも、瑕疵、契約の内容・目的との齟齬、公的な法規との齟齬、社会通念との齟齬によって判断されてきた。ここでは、仕事の目的物が一般に有していると期待される性質を欠くことになるからだ。まず、当事者の合意によって特別に備えるべきものと合意された性質を有しないことも含まれる（たとえば、参考判例①）。このような評価により、本件の建物を契約不適合と判断した部分にも、単に目的物が契約不適合であると主張するだけでは、請負残額請求に対する抗弁権は生じない（未完成の場合には異なる）。Aは、Bに対し、修補請求をするか（634条1項本文）、ないし、損害賠償請求をする（同項後段）、また、契約解除をする（559条）。後述するように、AはBに損害賠償請求もできる。すなわち、2017年改正民法では、目的物が契約に適合しない場合の補修請求権（562条1項）や損害賠償請求権（564条）を認める。請負残額には代物弁済の規定は適用されず、注文者がこの権利を行使する場合には、もっとも、改正前民法では、修補が不可能あるいは過大な費用を要する場合には、修補に代わる損害賠償を請求しえないいただちに、修補に代わる代物賠償を請求することができる（旧法634条1項ただし書・2項）。瑕疵があっても、それが一般的なものであること、それが社会通念上許容される範囲内のものであれば、修補に代わる損害賠償の請求を（615条1項による）認めるかどうかは両立にかかわってくるからである。(2) 修補に代わる損害賠償と瑕疵支払との同時履行の抗弁Aが、修補に代わる損害賠償（564条・415条・559条）を請求すると、それと請負残額は同時履行の関係に立つ（533条（改正により追加された強気書を参照））。本問のように、仕事引渡しの時点で未払の請負代金が存するは契約内容によってまちまちであるから（建設業の慣習では、瑕疵が工事全体の状況に応じて分割して支払われるのが普通であり）、損害賠償の額もまた契約不適合の程度・性質によって左右される。これに対し、損害賠償は、両債務の公平・牽連の観点から、どのような収益の低下も考慮されるべきことを考慮して、両債務の大小やその先後を決定するまでもなく、すでに履行に代わる損害賠償と請負支払との同時履行は両債務の金額において成立するのか、それとも当初から部分的に限られる（差額について返還義務が生じる可能性がある）のか問題となる。この点については争いがあったが、改正前法634条2項に当たる判例は、原則として同時履行の関係を全面的に認め（参考判例②）、注文者が修補を選択した場合には修補に代わる損害賠償全額について同時履行の関係が認められると解した場合にはそれとバランスをとる趣旨である（修補と請負報酬のいずれかを選択するかは、請負人の技術や誠意に対する信頼の有無によって左右される）。学説はほぼこれを支持している。もっとも、例外的に、瑕疵の程度が客観的な損害の程度等の事情を考慮したうえで、上記の同時履行の信頼に反すると評価できる特段の事情がある場合は、参考判例③）。３ 修補に代わる損害賠償と請負残額支払の相殺の抗弁さらに、修補に代わる損害賠償と請負残額は相殺が認められるか（最判昭和53・9・21判時907号54頁）。Aは、この抗弁によって抗弁を主張することができる。そもそも、改正民法634条2項の同時履行としていた旧法とは異なり、その後に実質的な賠償額を決定しようとする趣旨は、損害賠償と請負残額のほうが大きいことがあることも当然である。ただ、Aが相殺の意思表示をすると、相殺後の残額分については遅滞がついて回る問題となる。改正前民法下の判例は、請負人の修補義務に対し注文者がこれと同等の関係にある修補に代わる損害賠償を自動債権とする相殺の意思表示をしたときは、注文者は、瑕疵の修補について、相殺の意思表示をした日以後の遅滞について同時履行の抗弁権に基づく免責の効果を主張できなくなるものとした。このことが判例の立場である。なお、このような相殺の意思表示をすることによって、民法において相殺権が創設されたわけではない。このことが判例の立場である。４ 瑕疵減額請求権現行民法では、Aは、瑕疵減額を請求する可能性もある（563条・539条）。これは重要な新設規定である。すなわち、Aがスポーツ施設の契約不適合に関する修補について、相当の期間を定めても、その期間内に修補がなされないとき、または、Aは、その契約不適合の程度が修補の請求をすることができないときは、B社の判断で追完請求が不能のとき、Aが一定の期間を定めてもその期間内に修補がなされないとき、その他正当な理由があるときには、瑕疵減額を請求することができる。ただし、契約不適合に関する請負人の損害賠償請求権がある場合は極めて稀である。もっとも、瑕疵減額を請求すると、注文者は、やむを得ず減額を請求する場合には、損害賠償の請求に代わって解除を選択することもできる。両者は、その趣旨を異にする。上記のような場合は、上記の2項による解除の主張がされることとなろう。５ 解除の主張仕事の契約に適合しない場合には、解除が可能である。解除の要件は、契約不適合について、追完請求をしたにもかかわらず、期間内に履行されなかった場合に、解除の意思表示がなされることとなる。なお、契約不適合について、注文者は契約を解除または縮減させることができる。この場合の解除の範囲は、契約不適合が民法634条2号の完成の解除に含まれるかによって大きな相違が生じうる。すなわち、契約不適合が同号の完成の解除に含まれるとすれば（その前提として、同号の「完成の不能」に契約不適合責任の追完を想定する必要がある。たとえば、建物の「完成」は契約に適合した完成をいうものと読む）、契約解除の場合にも、Bの請負残額を否定する可能性が生じ、また、AはBの債務不履行を理由とする民法規定によって解除権（2017年改正後の635条ただし書）を主張した場合を除き、Bは、その請負残額請求権を失うことになる。これに対し、注文者もまた、契約不適合を理由とする解除を否定することはない。たとえば、契約不適合の修補に代わる損害賠償が認められるとしても、請負人の瑕疵担保責任を免れることはない。６ Bの再反論Bからの再反論請求に関する、以上のようなAの反論に対し、Bが再反論として、まず、契約不適合の評価を避けるため反論をすることが考えられる。たとえば、Aが求める建物の耐震性は過大であり、現在の基準を超えているとみることができることである。しかし、本問では阪神淡路大震災級の地震に耐える耐震性を有していることが契約上合意されていたのであれば、これに反する以上、現在の安全性を主張しても契約不適合の評価を免れることは困難であろう。次に、状況によっては、Bは、修補請求権の限界（612条の2）を主張する余地もある。また、同時履行の抗弁、相殺の抗弁に対しても、BはAの要求が過大に着目して、本問の契約不適合はAの与えた指図によって生じたものであり（Bの提供した材料やBの不適切な指図によってではない）、Aの契約不適合責任は生じないと再反論する余地がある（636条本文）。Aの要望の内容によってはこれに当たる場合もあろう。さらに、修補請求・減額請求に対しては、期間に遅れたことについて何ら対応がなければ、Bは、契約不適合がAの責めに帰すべき事由によるものであるとする反論の余地もあろう（562条2項・563条3項・539条）。なお、Aの解除の主張に対しては、現在の建物の価値について何ら主張をしなければ、Aの解除の主張を認めて、残存部分の価値に見合う請負残額を請求することになると考えられる（634条本文）。ただし、以上述べたような相殺の問題もあろう。７ Aの再々反論これに対し、Aは、Bがその材料または指図が不適当であることを知りながら告げなかったとしては、契約不適合責任を免れないという再々反論をすることもできる（636条ただし書）。Bが、Aの要望どおりに設計すると耐震性に関する何らかの問題が生じないことについて気づいたという場合には、Bからの再反論が認められない可能性がある。また、Bは建設の専門家であるから、契約不適合につき知りえなかったことまでが過失（注意義務）と評価されることになり、それによって過大な要求であったとわかる場合にも、同様の扱いをするべきであろう。◆関連問題◆スポーツクラブの専属指導員、監督が経営し、A会社はスポーツクラブに特化した会社を設立し、建物をCに賃貸した。この建物には、工事開始後にD建設の施設が設置されることが予定されており、その準備工事等を含めAが負担することになった。Aは、B会社との間で契約を締結し、Bがその契約を履行するに当たり、Aの設計したとおりに建築する以上は、一般的に安全性の不備が生じるおそれがあることを考慮し、これはBの建設会社による設計ミスであったと判断した。Cは、Bに対して責任を追及し、建物と工事との関連性の判断を求めている。このような主張をD建設に基づいて行うことになると考えられる。これに対し、Bは、いかなる反論が可能か。●参考文献●*森田宏樹・平成9年度重要判例解説（有斐閣）/森田修・東京大学法科大学院ローレビュー3号（2008）247頁 （玉井 怜）
2006年5月、Aは、期間を定めないで、甲建物をBに月25万円で賃貸したが、甲建物の賃料は、指定の口座から2018年12月以降は振込みがなかった。ところが、12月は、2021年1月分から同年8月分までの賃料合計96万円（月額12万円の増額）を支払わないので、Aは、同年9月21日付で、夏22日到着の書面をもって、上記延滞を同年8月25日限り支払うべく、もし支払わないときは同日をもって賃貸借契約を解除する旨の催告ならびに停止条件付契約解除の意思表示をした。ところで、2022年3月、Bは、上記契約を更新しなかったとして、建物明渡しと未払賃料および損害金の支払を求める訴えを提起した。これに対して、Bは、Aが2020年10月頃、BからCが賃料を月額15万円に値上げすることを求めたが、Bがこれを承諾せず、2021年9月22日に同内容の書面をもって、25日限り支払うことを求めた。これを受けて、同年9月22日、Aは、Aの指定口座に25万円を振り込んだが、Aは、その受領を拒絶したので、同月以降2021年4月分までの賃料12万円の返還とともに同年8月に支払う義務を負うと主張した。Bは、2008年から2016年8月までの間に、甲建屋につき、Aのなすべき修繕を怠らないし、その修繕費として合計82万円を支出したから、これがAに対する償還請求権をもってAの主張の損害金請求権と対当額において相殺すると主張している。③無断増改築後に48万円が支払われたこと、およびAは、建物明渡しに要する費用を請求することができると主張している。以上のような事情のもとで、Aは、建物明渡しをBに請求することができるか。●参考判例●① 最判昭和39・7・28民集18巻6号1220頁② 最判昭和27・4・25民集6巻4号451頁③ 最判昭和28・9・25民集7巻9号979頁●判例●１ 債務不履行を理由とする賃貸借契約の解除の根拠まず、賃料不払による債務不履行を理由とする契約解除を主張している。すなわち、Bは2021年1月分から同年8月分までの賃料合計96万円（月額12万円の増額）を支払わないので、Aは、同年9月21日付、「第、2021年8月22日到着の書面をもって、右賃料を同月25日限り支払うべく、もし支払わないときは同日をもって賃貸借契約の解除ならびに停止条件付契約解除の意思表示をした」という。AのB間の賃料について、Bは履行遅滞に陥っており、民法541条によれば、相当の期間を催告すれば契約を解除することができるのであるから、一応、同年8月をもって、その本来の給付である、620条前段）、2021年9月22日に同内容の書面をもって、25日限り支払うことを求めており、この31日間の「相当」の期間があるか、問題があるものの、相当か否かは、すでに履行を完了していることを考えると、特に催告後の行動を勘定する必要があることも考えられると、特に問題はない。しかし、そもそも賃貸借のような継続的契約関係では、民法541条を適用してよいかという問題がある。解除、雇用契約にはない特約がない限りいつでも解約の申入れができるのであるが（626条）、継続的契約関係という共通性を重視し、この規定を類推適用し、やむを得ない事由があれば継続的契約を解除できると考える考え方もある。だが、判例は、民法541条を適用している。２ 債務不履行を理由とする契約解除権の制限判例では、民法541条の要件を満たしているときでも、賃貸借契約という継続的契約関係を基礎とする信頼関係を破壊するに至るものでなければ、解除を認めない。むしろ、法律の水準であるBの賃貸借契約であるから、かかる信頼関係を裏切って継続的な契約関係を存続させるには不当な行為がなければ、契約を解除するまでもないと考えることができる。これに対し、参考判例①は、「賃貸借は当事者の信頼関係を基礎とする継続的法律関係であることにかんがみ、かかる信頼関係の破壊と認めるに足りない特段の事情ある場合には、契約を解除することができない」として、かかる違反（信頼関係破壊の法理）を債務不履行解除に適用することを明らかにしたものと解される。賃貸人の無断譲渡を理由とする契約解除を理由とした（民法423条参照）。ただ、これにより同条による解除権が一般的に制限されたものというとそうではない。すなわち、よほどの事情であれば、解除を認めてもよいとし、信頼関係が破壊されていれば、解除は認められる。例えば、賃料滞納の事例において、旧来、判例による条文は緩和されていると認定されれば賃貸借契約が債務不履行であると必ずしもいえない場合も、契約を解除できることになる（民法417条）。契約を解除できない場合もある（最判昭和47・11・16民集26巻9号1603頁参照）。この上、信頼関係破壊があったか否かの判断の独立性を検討することは注意すべきである（訴訟上の請求原因と抗弁の関係にある）。こうなると、賃貸借契約の終了が信頼関係破壊があったか否かの判断については、債務不履行があった場合、賃借人からの反論（抗弁）として信頼関係が破壊されていないことが解除権行使を阻止する動きをする（賃借人主張・立証責任がある）。３ 信頼関係が破壊されたか否かの判断基準信頼関係が破壊されたか否かを判断する基準は、債務不履行の態様を主観および客観両面から検討し、総合的に考慮して判断するということになろう。すなわち、賃貸人が不履行を理由とする契約解除権を行使しうる特段の事情があるといえることとなる。具体的には、①賃料不払の期間（当然なければ主観的である）、②またその不払の期間が契約成立から現在までの全期間に占める割合（長期の間、不払の事実が続く、今回の支払いをすることですむとする認定される場合には、不払の賃料額（不払期間が長期にわたるにもかかわらず、金額が大きければ許される方向には傾く）、③賃料不払の支払に至った事情および不払の理由（賃借人の資力や誠意など）、④賃借人に対する賃料額の支払を求めている（賃貸人の資力や誠意など）、⑤賃借人に対しそれを受け入れて賃貸人が賃借権の対抗要件を備えなければならない、あるいは、⑤それを受け入れて賃貸人が賃貸借契約の存続を信頼しているから、といったような事情を考慮して判断される。これに対し、③賃貸人の不払に対する態度（寛容な態度）、④これまでの賃貸借関係の経緯（円満な関係）、⑤賃借人の反対債権の存在およびその行使の状況（相殺の意思表示がなされたか否か等）、⑥賃借人の違反行為に対する態様（信頼関係の破壊の程度）のような事情が総合的に考慮される。こうしたことから、改正民法のもとでも、信頼関係を理由とする同時履行の抗弁権の主張として解除権の行使を妨げることはできない（542条1項の趣旨参照）。また、無催告解除の場合（542条1項1号など）や催告解除の不存在（同条2項）の判断基準としても信頼関係が考慮されることになる（中田・契約法428頁、ただし、用法遵守義務違反を前提に損害賠償請求が認められる。）。本問においても、2006年の賃貸借契約成立から8年間の賃貸借契約の期間のうち不払が少なくとも1年近くに及んでおり、賃料の不払も相当な額に達している。供託も有効な弁済の提供といえるものではない。供託されているのは1か月分48万円であり、全てというわけではない。そもそも信頼関係が破壊されており、不払も今後も続くことは否定できないであろう。他方、AとCによる修繕の理由は、従前の賃料の支払を怠るもので、その恣意的な態度に対してBの態度も悪かった。ましてや、Bは、本来のなすべき修繕義務を怠ったのであるから、AとBとの間では、お互いに信頼関係を破壊するような事情がある。４ 補論：賃貸借の無断譲渡・賃貸物の無断転貸を理由とする解除と信頼関係破壊法理前述のように、賃貸借契約における債務不履行解除を制限する理論である信頼関係破壊法理は、契約における賃料不払を理由とする解除であるとか、無断転貸（612条）を制限する理論として判例上確立したものであるが、信頼関係の理論と異なっている（参考判例①）。多数説と判例の理論については、民法612条1項によって、賃貸人の承諾が必要とされており、かかる承諾がないときは、原則として、賃貸借契約を解除することができる。なお、賃借人は、賃貸人との間で契約を解除することができず、賃借権譲渡・転貸が契約解除の理由とならない特約を結ぶことができる。これに対し、判例は、参考判例②では、無断譲渡を理由として賃貸借契約を解除するには、信頼関係を破壊するに至らない特段の事情がないことを要するとし、例外的に、解除権の行使を制限されるべきであると判示した。信頼関係が破壊されない「特段の事情」とは、①譲渡が同居の親族に対してなされたとか、②法人の代表者が交代したにとどまるとか、③個人営業が法人成りしたにすぎないといった事情などが挙げられる。注意すべきは、当事者間の信頼関係により賃貸借契約が解除されるという論理構成であり、当事者間の信頼関係が破壊されない「特段の事情」という判断枠組みが形成されている点である。したがって、信頼関係が破壊しないものとして、例えば、無断譲渡・転貸を知ったにもかかわらず、特段の事情なくして、賃借人から、転借人、転貸借契約の期間・賃料、転借人の資力・人柄などを確認することなく、解除権の行使を認めることができる（参考判例①、最判昭和61・1・27集民138号129頁）。なお、賃借人からする解除の要件としても、信頼関係が破壊されていないことが、客観的な事情によって判断される。参考判例②・③は、賃貸借契約における信頼関係の重要性を強調し、形式的な契約違反があったとしても、信頼関係を破壊するに至らない特段の事情がある場合には、解除権の行使を制限されるべきであると判示した。8・10・14民集50巻9号2891頁。◆設問問題◆(1) Aは、Bが2018年ごろに無断で甲工場を建てて甲敷地の全面をAとBとの間で賃貸借契約を締結し、その後BはCに甲工場の従業員用の宿舎として甲敷地の南側に乙建物を設置して、その建物をCに賃貸した。(2) Bは、Aより甲土地を賃借し、地上に乙建物を建築して、Aより1000万円の融資を受け、乙建物にAのために、抵当権を設定し、その登記をした。(3) Aは、Bとの間で賃貸借契約を締結し、BはCに建物を賃貸した。Cは、建物の所有権をBから買い受けることを申し込み、Aに、Bとの間で甲土地の賃貸借契約を締結し、Bに建物の撤去、甲土地明渡しを求めている。●参考文献●*渡辺達徳・百選Ⅱ 122頁/西村和雄・石田剛「新民法講義1」（1974）102頁/潮見佳男「契約法（2003）223頁 （久保大三）
Z市在住のAは複数の不動産を所有する資産家であり、1989年頃、Z市の郊外に所有する甲土地を有効活用したいと考えて、Bから、Bが同市内で営業するスーパーマーケットの賃貸借契約を締結した。Bは、甲土地の南東部分の2階建てを賃借して、同店舗の2階から3階を店舗とするアパレルショップのほか生活雑貨の販売店テナントとして入居するショッピングモールの建設計画を提案した。BはAに相談した。1989年の秋から、Bは、建設を予定しているショッピングモールの甲土地をZ銀行などからAと共同で開発した。Bは、甲土地を担保としてショッピングモールを建設する契約を締結した。Aが甲土地に賃借権を生じさせることに抵抗を示したため、Aが金融機関から資金を借り入れて建物を建設し、Bに賃貸することになった。B社は、Aが生産緑地から建物を賃借して、同契約において、賃借権はB社以外には20年にわたって譲渡を認めず、他人の賃借権、固定資産税、火災保険料を含むいっさいの経費をAに負担させることを内容とする賃貸借契約をAと交わした。B社は、1991年春に甲土地にショッピングモールが竣工した。Z市にB社所有の建物をB社に賃貸する契約を締結した。その契約において、原賃貸借契約を更新すること、B社は建物を小売業者・飲食業のテナントに転貸することができること、転貸料については、当初は年額750万円（年額900万円）としたうえで3年が経過するごとに各テナントの売上額を勘案するなどの方法で、B社がAとの協議の上で増減額することができる、といった内容が盛り込まれた。商業施設のオープン当初から、各テナントの賃料は順調に推移していた。2011年の東日本大震災後、テナントの売上額は激減し、B社は、当初の計画で想定していた転貸料を確保することができずにいた。B社は、賃料を減額してほしい旨を繰り返しAに申し入れたが、Aは、個人名義の返済が苦しくなるといって賃料額の全面的な改訂に応じることはなく、1995年1月分から同年12月分の賃料について10パーセントの減額に同意しただけであった。2000年ごろから、B社からAに支払われる賃料が、B社のテナントからB社に支払われる転貸料収入を上回る、いわゆる「逆ザヤ」が生じるようになった。その後、「逆ザヤ」が解消された年もあったため、Aとの信頼関係を悪化させたB社は逆ザヤに耐え続け、2004年に年額約4000万円の「逆ザヤ」が生じたことを受けて、B社は内容証明郵便によって2005年4月分から賃料を月額550万円に減額する旨をAに通知した。甲土地周辺の地価の平均は、AとBとの間で賃貸借が締結された1992年と比べると、2005年の時点において地価が約60パーセント、住宅地で約50パーセント下落している。また、鑑定によると、2005年4月時点において想定される本件建物の適正な新規賃料は月額約530万円である。2006年4月に、Bが、2005年4月以降、本件建物の賃料が月額550万円であることの確認を求める訴えを提起した場合、認められるか。B社が、2005年4月以降も当初の約定どおりに賃料を支払い続けていた場合、超過額に年1割の利息を付して返還するようAに請求できるか（借地借家法32条3項参照）。●参考判例●① 最判平成15・10・21民集57巻9号1213頁② 最判平成20・2・29判時2003号51頁●判例●１ サブリース契約と紛争の発生本問におけるAとB社の間の契約のように、土地所有者（オーナー）と不動産会社（サブレッサー）との間で、土地所有者の建設した建物と不動産会社が転貸事業を営むために締結される建物の賃貸借契約を、一般的にサブリース契約といい、1980年代後半に、いわゆるバブル経済の時期に、遊休施設を抱える不動産所有者を対象とする不動産会社によって企画・実行された。節税効果を享受できることだけでなく土地を有効活用したいオーナー側の有利な手段で、このような契約が増加した。サブリース契約においては、土地所有者（賃貸人）が一定の収支予測の下で金融機関から資金の融資を受けるなどして建物を建設する。賃借権の期間や賃料額は、土地所有者の借入金の返済に回して、さらに利益を確保することができるように定められる。バブル経済の時期に締結されたサブリース契約では、賃料額を一定の期間ごとに自動的に増額する特約（賃料自動増額特約）が定められるのが一般的であった。しかし、その後、景気が良い見通しがはずれ、不動産会社が想定していた転貸料収入を手にすることができなくなったことを受けて、不動産会社（賃借人）が借地借家法32条1項に基づいて賃料の減額を請求するという紛争が多発することになった。日本で広く見られる不動産会社が当事者となったのを念頭に提起され、サブリース契約をめぐる紛争は社会的な注目をあつめた。２ サブリース契約と賃料減額請求の当否1990年代半ば以降、サブリース契約をめぐって生じた紛争に関する判例が現れるようになり、サブリース契約は借地借家法32条1項を適用することの適否という法律問題が広く議論されるに至った。当初、学説では、サブリース契約の不動産会社が当事者である状況を想定されておらず、サブリース契約の当事者は、土地所有者の信頼を裏切る、不動産会社が不当な利益を得るものであることを理由として、裁判実務においては、借地借家法の適用を否定する見解も主張されていた。そのような状況の中、最高裁は、参考判例①において、サブリース契約も、不動産所有者が建物の使用・収益をさせ、不動産会社がその対価として賃料を支払うという内容の契約であり、建物の賃貸借契約であることは明らかであるとして、サブリース契約にも借地借家法32条の規定は適用されると判示した。さらに、同条の規定は強行法規であり、賃料自動増額特約によってその適用を排除することはできないとして、そのような特約が定められていたとしても、同項による賃料減額請求の妨げになるわけではないと考えた。サブリース契約における賃貸借の当事者、もっとも、サブリース契約における賃料をめぐる判断がなされるべきであった。参考判例①では、サブリース契約の賃借人による賃料減額請求の当否（借地借家法32条1項の定める要件の充足の有無）および賃料増額を判断するに当たっては、当事者が賃料決定の要素とした事情の変動を総合的に考慮し、当事者が賃料額決定の際に達した合意に至った経緯、賃料自動増額特約が付されるに至った事情が考慮されるべきである。参考判例①に沿って契約された当初と当時との事情の比較によって、賃借人の転貸事業における収支予測にかかわる事情、賃貸人の資金計画の前提となる事情、近隣の同種の建物の賃料相場、不動産の客観的な価値の変動、経済事情の変動などに照らして判断を行う。このような判断基準は、民法改正案（32条1項）でも、賃貸人の意思と当事者の意向を考慮すべきとする考え方も示されている。参考判例①と前後する学説では、借地借家法32条の趣旨および当事者の合理的な意思解釈を重視する立場から、サブリース契約において建物賃貸借が変動するリスクを受けないこととはいえないが、場合によっては賃料の増減に応じた対応がなされるべきだとする。このようなことは、当事者の意思に沿った契約を無効と解する考え方である。その一方で、同条1項は、当事者に賃料減額権を認めるものではない。このような借地借家法32条1項の趣旨を逸脱した不当な利益の保護を図るものではない。以上のような借地借家法32条1項の「強行法規」の意義およびこれを踏まえて額を請求する権利を保護する必要がある「サブリース契約はまだ十分に普及しておらず、当事者が賃料額の自動増額特約の効力についての認識を欠いていた」と評価される。これらを踏まえると、賃料自動増額特約を無効としたとしても、賃料減額請求が否定される可能性も否定できない。３ B社による賃料減額請求の拒否と相当賃料本問におけるB社による賃料減額請求によって2005年1月分から賃料を月額550万円に減額する旨を通知している。これは借地借家法32条1項の定める賃料減額請求権の行使と評価できる。同項の定める賃料減額請求権は形成権にあたるとされている。ここでは、同項の要件が充足されているのか、仮に充足されているとする2005年1月以降の賃料はいくらになるのかという点が問題となる。AとB社が契約締結に至った経緯からして、B社は、賃料相場の変動リスクを引き受けていると評価できる可能性もあり、法学的に価格が下落すれば、借地借家法32条の規定に基づいて賃料減額を請求していいという可能性もあり、本件契約では賃料額が賃料自動増額特約とは異なる趣旨を認定していない。賃料減額請求の相当性を肯定するとしても、訴訟の提起している2005年1月以降に減額を認めることができるにとどまり、AとB社が契約を締結した1992年との比較において建物賃貸借の相場が大きく下落したことなどを理由として、借地借家法32条の規定に基づき賃料減額を請求している。賃貸借契約の当事者が予見しがたくなるほど、賃料が不相当となる事情の変動があったと認められることとなる。もっとも、同項による賃料減額請求が認められるとしても、参考判例①は、相当賃料も客観的事情を総合的に考慮して判断しなければならないと判示しているところである。その後の下級審裁判例では、賃貸人の個人保証の予測にかかわる事情を重視し、保証会社だけでは賃料額を保証するような言動を重視してAによる不動産会社の賃料負担を軽減しようとするものもあれば、個人保証額などを下回る額まで賃料を減額するのは適切でないと判断するものも少なくない。本問においても、Aの借入金の返済に充て支払っている固定資産税の額などを踏まえたうえで、どれだけの減額幅が認められるべきかを判断することになると考えられる。４ サブリース契約をめぐる近年の動きサブリース契約をめぐる紛争は、いわゆるバブル経済の後の長引いた不況を背景に生じていただけでなく、全国的に、契約の拘束力とその限界、契約の性質決定、借地借家法の規定の強行性とその根拠といった、契約法の根源的な問題にかかわるものであったため、実務と学界の注目を集めた。ただ、その後の日本の経済状況のもとでは、賃料自動増額特約などが定められたとしても、みられたような内容のサブリース契約が締結されることはほぼなくなっている。近年は、不動産会社が賃料を保証するなどといって遊休不動産の所有者に対して住宅を建築させ、建築された建物を賃貸借する契約を締結した後、賃料の見直しなどについて定めた条項に基づいて賃料の大幅減額を求めるというトラブルが多発している（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和2年法律第60号）によって導入された「特定転貸事業者」に対する規制も参照（民法32条1項））。借地借家法32条1項が強行法規であるという判例の立場を踏まえると、通常賃貸借契約の終了は、賃料減額の可能性を常に診断することは難しい。賃料保証を確実にするためには、平成11年に導入された定期建物賃貸借契約を締結し、賃料を減額しない旨の特約を定めることが考えられる（借地借家法38条を参照）。◆関連問題◆(1) B社は、本件ショッピングモール事業から撤退することを決定し、2011年の夏にAとの賃貸借を更新しない旨の通知をした。それを受けて、Aは、ショッピングモールのテナントに対して、B社との賃貸借が期間の満了によって終了する旨の通知をした。しかし、AとB社との間の賃貸借の終了後も、テナントのうちCが立ち退きを拒否している。Aは、Cに対して、建物からの立ち退き、明け渡すよう求めることができるか（最判平成14・3・28民集56巻3号602頁参照）。(2) (1)とは異なり、Aが本件賃貸借の更新をしない旨の通知をしたのに対して、B社が更新を望んでいる場合にも、Aによる更新拒絶、および建物の返還請求は認められるか。●参考文献●*内田貴・百選Ⅱ 136頁/松岡久和・争点 240頁 （吉永知史）
は、A所有の土地（以下、「本件土地」という）を、2001年5月、建物の所有目的で期間を30年として普通建物で賃借し、翌年5月に木造3階建ての家屋（以下、「本件建物」という）を建築し、Bの子Dとともに本件建物に入居した。2005年4月、Bの転勤によりDは本件建物に引越してしまい、その後BはCに本件建物を定期借地権により賃貸したが、2015年4月に賃貸借期間が満了し、再びBとDは本件建物に居住し、現在に至っている。2021年5月、AはCとの間で本件土地の売買契約を締結し、翌月にCへの移転登記が完了した。下記の設問に答えなさい。なお、各設問はそれぞれ独立している。(1) Bは、本件建物に入居後間もないころAを訪ね、あるいは長く生きられないかもしれないと思い、この建物の借地権の名義をD名義にしてしまおうと考え、2002年6月、Dに無断で本件建物のD名義の保存登記を行った。その借地権はDに帰属する。今日に至るまで、本件建物はD名義のままである。2021年11月、CがBに対し建物収去土地明渡しを求めたが、認められるか。(2) Bは本件建物に登記をしないまま今日に至っている。他方で、Cは本件土地を自己使用ではなく賃料収入目的でBより購入し、売買契約とともにAとの間で賃貸人の地位を移転する合意をしている。なお、この合意からCへの賃貸人の地位の移転についてBから承諾を得ていない。2021年7月、CはBに対し同月分の賃料の支払を求めたが、認められるか。また、Bが2021年4月分の賃料をAに支払ったが、Bの求めにより未払であったことから、Cはこの間に合わせて同月分の賃料の支払も求めたが、認められるか。●参考判例●① 最判昭和41・4・27民集20巻4号870頁② 最判昭和46・4・23民集25巻3号388頁③ 最判昭和49・3・19民集28巻2号325頁●判例●１ 不動産賃貸借の対抗力小問(1)において、Aから本件土地の所有権を譲り受けたCは、その所有権に基づいて、物権的請求権の1つである返還請求権としてDに建物収去土地明渡請求を行っている。これに対して、土地の賃借人であるBは、いかなる場合にこの請求を拒否し、本件土地の利用を継続することができるのかが問題となる。賃貸借は債権であって、賃貸借の第三者には対抗することができないのが原則であるため、賃借人は新所有者に対し借地権を主張することができず、所有権に基づく返還請求を拒否することはできないはずである（売買は賃貸借を破る）。民法は、土地の賃貸借については、賃借権の登記をすることより、第三者に対抗することができることを定めている（605条）。しかし、実際にはこの登記はほとんど行われなかった。登記の申請は当事者が共同で行わなければならず（不動産登記法60条）、登記されることで賃借権が物権となって第三者に対抗されることは自己に協力しないであろう。にもかかわらず、建物の所有権を有する賃借人が自己の請求権を放棄するものとみなせる（604条）。賃借権は債権であるため、賃貸人は賃貸人に対し登記の協力は求められないと考えるべきだからである。そこで、賃借人が土地の所有者の協力がなくても賃借権に対抗力を得ることができるように、借地権について登記をした建物を有する場合にはこれを第三者に対抗することができるようになっている（借地借家法10条1項）。この登記があれば、賃借権の登記とは異なり、賃貸借の内容は明らかとならない。それでも、借地権に対抗力を認めているのは、建物の土地所有者とは別人であることがわかれば、その人が建物を所有することができる権能を有することを確認することができるからである。そして、不動産の譲受人が所有権移転登記を経由する際に、賃借人がこうした対抗要件を備えていれば、賃借権は対抗力を有し、賃貸人の地位も移転し、旧所有者との間で賃貸借契約が成立することになる。２ 他人名義の建物登記による借地権の対抗力それでは、賃借人が他人名義に家屋の建物を登記した場合も借地借家法10条1項の「登記している建物を所有する」にあたり、借地権には対抗力が認められるか。借地権の対抗力を認めるには不動産登記法の要請がある一方で、借地権の対象である土地取引の安全を図る要請もあり、どのような場合にまでこの登記に当たるとするかは、両要請の調整の問題である。参考判例①は次の理由から他人名義の建物登記の対抗力を認めない。建物が①登記名義人に借地権を認めるのは、土地取引における第三者への登記による公示機能と相応すること②登記名義人が対抗力を有する。他人名義の建物登記をすることで第三者に賃借権は対抗力を有する。他人名義の建物登記では取引上の第三者には到底判別困難（借地権者）を期しえず、このような場合にまで対抗力を認めれば第三者の利益を害することになる。また、他人名義の登記は真実の権利状態と符合しない対抗力の弱い登記であり、対抗力を生じないのである。このうち建物登記が実態と異なっている場合については、一方で、登記簿により公示する土地の譲受人を保護すべきではじめて、借地権を対抗されても仕方がないといえる公示の要請もあり、判例はCの立場に沿うものといえる。不動産登記法の要求が満たされていなければこの第三者の保護の安全を守るためであり、この公示の原則からすれば、この登記に対抗力は認められないのである。しかし、参考判例②は不動産賃貸借登記の対抗力の要件である、他人名義の建物の登記を見ても建物の実際の所有者が借地権を有することを推測することはできないため、この借地権がないものと扱ってよいと考えるのである。本判決の立場はその後も維持され、判例として確立しているが、学説の多くはこれに対し、建物の登記名義が同居の家族名義の場合などにおいても借地権に対抗力を認めないとするのが有力であるが、こうした見解もまた、土地の取引の安全との考慮は登記記録に頼るべきだけでなく、現場も調査すべきとする見解に立つと考えられる。土地取引に入ろうとする者が現場を調査すれば、土地所有者以外の者が居住し、建物の所有権の帰属を、たとえその登記名義人が他人名義であったとしても、借地権のいずれの者が所有であったかの存否を推測することはできる。そのため、借地権を対抗されても取引の安全を害することにはならないと考えるのである。小問(1)において、Bは同居の家族とはいえいまだ未成年であるDの名義で建物登記を行っていたため、判例によれば、Bの借地権に対抗力は認められないことになる。ただし、事例によってはCの土地譲渡が権利濫用として認められないこともありうる。例えば、Cが本件土地をBの借地権付としてでなく購入しておきながら、建物登記がD名義であることを奇貨とし、Bを追い出して不当な利得を得ようとする場合にまで対抗できるか（借地権自体が消滅しない点に注意が必要）。最判昭和43・9・3民集22巻9号1871頁）。なお、もしBがCに建物を明け渡す場合にはD名義の登記を抹消したのちにおそらくCに建物を収去土地明渡請求は認められないであろう。D名義の登記はおそらく所有者のBの支配下にあるからDに本件建物を明け渡してもらう、賃借権が対抗要件を備えたことになるため、たとえD名義であっても、同居の家族間であれば借地権の対抗力を認めても差し支えないと解される。３ 不動産賃貸人の地位の移転小問(2)において、この土地の所有権とともに賃貸人の地位も譲り受け、賃貸人としてはこの土地に表示されている登記に依拠して賃料を求めている。これに対し、Bは相手方である賃貸人の地位の移転について承諾をしていないため、Cの賃貸人であるBに賃料の支払を拒絶することができると考えられる。その上で、CはBに賃料の支払を求めることができるか。また、賃料を支払うためには、土地取引の安全からすれば、賃借人に不利益とならない限りは、土地所有権の移転に伴い賃貸人の地位も当然に移転し、債務者が交代することになり（免責的債務引受）、旧債務が消滅して履行されるかどうか分からなくなってしまうため、相手方の承諾が必要となるとみられる。ところで、上記のように不動産賃貸借において賃貸人が対抗要件を備えれば、不動産が譲渡されると、その所有権に伴って当然に賃貸人の地位も譲受人に承継され、その結果、譲受人が新賃貸人となり旧所有者は賃貸借関係から離脱する（605条の2第1項）。この場合に、譲受人が新賃貸人になるため、譲受人の承諾が必要かどうかは問題となる。これに対し、譲受人は、賃借人の同意なくして賃貸人の地位を承継させられることはできない。したがって、承諾ある転貸の場合には、賃貸借契約から生じる債務の履行を引き受けることを承諾することになる。なお、相手方の承諾は不要である（605条の3）ので、なお、債務引受人が目的物を使用収益させるなどの債務があるため、債権者である賃借人との間でその意思が大きく関わるものである。このため、免責的債務引受、とりわけ目的物が土地である場合には特に、加えて、賃貸人にとっても譲受人の資力が新しい所有者になる場合には特に、債務者が存する場合には特に、賃借人が誰に債務を弁済するかは問題になる。４ 新しい不動産賃貸人の権利行使の要件不動産の譲受人が賃貸人として承継する賃貸借契約の内容は元のそれと同じものである。そして、賃借人が対抗要件を備えていれば、賃借人の賃料の支払の義務の不履行などがない場合に、賃貸借契約に基づいて賃借人に対して対抗しうる地位にある。賃借権に対抗力があるために賃貸人の地位が当然に譲受人に移転した場合でも、譲渡の前後で重複する期間の賃料の支払義務も生じ、その義務も当然に譲受人に移転するのかが問題となる。賃借人の利益を害することがないように、賃貸人の地位は譲渡の時点で当然に譲受人に承継される。ところで、参考判例②が「賃料は、賃借人の側で譲渡の時点で発生している債務であるから、賃借人に不利益を及ぼさない限りは、譲渡の時点で当然に承継される」と判示しており、二重払いの危険を負わせることがないように、賃貸人の地位の譲渡の事実を賃借人に通知しなければ対抗できないとする（605条の2第3項、参考判例③）。判例は、2017年の民法（債権法）改正をうけて明文化したものである。本問のケースでは、新所有者になったCは、Bに対して通知をしていないため、BはCに対して賃料の支払義務を負わないことになる。はもち払う必要はない。ところで、参考判例①は、譲渡の通知は対抗要件（177条の対抗要件）ではないため、所有権移転登記を備えれば、通知がなくとも、賃貸人の地位の移転を賃借人に対抗できると考えている。これに対し、参考判例②は、賃貸人の地位の移転は、賃借人の承諾を要しない免責的債務引受であるから、賃借人に対し、通知をしなければ対抗できない（最判昭和43・12・20民集22巻13号3201頁）と判示している。こうして、新しい賃借人は所有権移転登記をすることで賃料請求権を行使できるようになるが、目的不動産の所有権を移転した登記をすれば賃借人に対抗できることになり、これまでの賃借人と新しい賃借人との関係でも、Cの賃貸借は元の賃借人のものと比べて同じく帰属し、賃貸借契約関係から離脱しており、これが果たして当然に新しい賃借人に帰属しない。これに対し、これを是認すると譲受人の新しい賃借人となるについて、小問(2)において、AはCとの間で賃貸人の地位を譲渡する旨の合意がある。これに対し、譲受人の承諾は必要ないとするのが判例である。したがって、小問(2)において、CはBにこれを通知することによって、元の賃借人との間で賃貸借関係から離脱し、新しい賃借人としてCはBにこれを通知することによって、元の賃借人との間で賃貸借関係から離脱し、新しい賃借人として他方で、賃貸人の譲渡について、新しい賃借人は必要費および有益費の償還請求権（605条の2第4項）、これらについては、賃貸人が支出した償還請求権も当然に譲受人に移転するのか、それともこれは元の賃借人に帰属したままであるか問題となる。小問(2)の場合には、CはBにこれを通知することによって、元の賃借人との間で賃貸借関係から離脱し、新しい賃借人としてCはBにこれを通知することによって、元の賃借人との間で賃貸借関係から離脱し、新しい賃借人としてなお、賃借権が対抗要件を備えていれば、賃借人の承諾を要しない免責的債務引受であるから、賃借人に対し、通知をしなければ対抗できない（最判昭和43・12・20民集22巻13号3201頁）と判示している。◆関連問題◆(1) 本問において、Bは、本件土地の賃貸借契約締結の際にAに敷金として500万円を交付した。また、本件建物について、2002年6月に、B名義の保存登記をした。その後、2021年5月に、Bは本件土地の賃貸借契約を合意解除したが、明渡しをするに際して、同年5月、本件土地はCに譲渡された。(2) 本問において、Bは、本件土地の賃貸借契約締結の際にAに敷金として500万円を交付した。その後、2021年5月、本件土地を売却するに際して、同年6月、AはBに、隣人の土地を購入するのに、本件土地を担保に融資することを画策し、その結果、Dが暫定的に本件土地をAに譲渡することに合意したため、2021年6月にはAとCとの間で売買契約を締結した。これ以降、Bは誰に賃料を支払えばよいか。また、2021年5月に、本件土地の賃貸借契約が期間満了により終了した場合に、Bは誰に対し、敷金の返還を求めればよいか。●参考文献●*判例時報『不動産取引法』（日本評論社：2011）217頁/廣田編集『新基本法コンメンタール借地借家法』（日本評論社：2020）200頁/窪田充見『民法（債権関係）改正法の概要と要点』（有斐閣：2020）120頁/中田＝契約法（START UP）（有斐閣：2017）30頁/中原太郎『賃貸借契約における敷金返還債務の承継』（START UP）（有斐閣：2017）103頁/石田＝ （都筑満雄）
Aは、所有する甲土地に地下1階・地上5階建ての乙ビルを建築し、親族が経営するB会社（以下、「B」という）との間で、乙ビル1棟を賃料月額700万円（毎月末日に翌月分前払い）、2020年10月5日から10年間賃貸する旨の賃貸借契約を締結した。その際、権利金および敷金は特に授受されなかった。また、乙ビルの利用方法についてはすべてBの判断に委ねることにした。上記契約に基づいて、乙ビルはBに引き渡され、Bは本社として乙ビル全体を利用していた。ところが、2021年夏頃、営業停止処分を受けたことから、Bの業績は急速に悪化した。そこで、Bは、不採算部門を縮小し、2022年4月1日に、乙ビルの地下1階部分について、居酒屋を営むC会社（以下、「C」という）との間で、賃料月額100万円（毎月末日に翌月分前払い）、期間を5年とする賃貸借契約を締結し、Cはその後に代金300万円をBに支払い、Cは同年5月1日に入居し、その後、約定どおりに賃料を支払っていた。しかし、Bの業績はその後も悪化し、2023年9月分からAへの賃料を滞納した。このため、Aは、2023年11月1日付けで、2週間以内にBが未払賃料を支払わない場合には、甲ビルの賃貸借契約を解除する旨の内容証明郵便を送付し、同月11月2日、Bに上記郵便が到達した。同12月15日、Bは事業を廃止し、未払賃料は結局支払われなかった。Cは同年12月分までの賃料はすでにBに支払済みであり、Bの同意を得、BのAへの賃料はBからAに直接支払うとしていたが、Aはこれを承諾しなかった。Aは、2024年2月2日に、Cに対し、甲ビルの地下1階部分の明渡しを求めて訴訟を提起した。Aの請求は認められるか。●参考判例●① 判例昭和36・12・21民集15巻12号3243頁② 最判平成9・2・25民集51巻2号398頁●判例●１ AのCに対する明渡請求の根拠と争点Aは乙ビルの所有者であるから、所有権に基づき返還請求を根拠にCに対して乙ビルの地下1階部分の明渡しを求めることが考えられる。Cからは、本件占有をAに対抗しうることを理由に、地下1階部分を占有する権原があると反論がなされることを考慮すると、Aとしては、A・B間の賃貸借契約が賃料不払を理由として契約が解除されており、もはやCは転借権を根拠に占有権原があると主張することはできないと再反論する必要があることになろう。また、A・C間には直接の契約関係がないが、民法613条1項に基づいて、転貸人が賃借人に対して負う賃貸目的物の返還義務を履行することが考えられる。賃貸借契約に基づく賃貸目的物の返還請求権を根拠に明渡請求を提起する場合には、A・B間の賃貸借契約が解除されており、したがって、CがAに対して賃貸目的物の返還義務を負っていることを主張することが必要となる。したがって、AのCに対する訴訟に基づいて訴訟物を特定する場合であっても、信頼関係の破壊を理由として賃貸借契約が解除された場合には、転貸借契約の効力がなくなりCからの明渡しを請求する余地がある。２ 原賃貸借契約の不履行解除と転貸借Cは、賃貸人の承諾ある転貸借の地下1階部分の占有権原を有している可能性あり、したがって、所有権に基づく返還請求権を根拠とするAの請求は認められない。しかし、原賃貸借契約の債務不履行を理由として賃貸借契約が解除されると、それにともない転貸借も終了するのが原則である（最判昭和36・2・21民集21巻号326頁参照）。ただし、建物賃貸借などの居住用建物の賃貸借の場合だけでなく、事業用の建物の賃貸借においても、BがCに乙ビルの地下1階部分の引渡しを受けていることから、Bの賃借権も、対抗力のある賃借権である（借地借家法31条）。そこで、判例の中には、原賃貸借契約の解除を適法な転借人に対して主張するためには、転借人に対して、原賃借人の未払賃料の催告をなす必要があるとした上で、その後の代金の支払を催告する必要があるとする見解がある。これは、原賃借人の未払賃料について転借人に第二次的弁済の機会を与え、原賃貸借契約の継続を回避させようとするものである。しかし、判例（最判昭和37・3・29民集16巻3号603頁）は、賃料の延滞を理由として賃貸借契約を解除するためには、転借人に対して催告しなければならないが、賃料の支払の機会を与える必要はないとしている。原賃貸借契約の当事者ではない転借人に対する催告を賃貸借契約の解除をその要件として加えることを理論的に説明することは難しいこと、また、原賃貸借契約を承認したことによって、賃貸借契約上、原賃借人は原賃借人との関係で、転借人に賃貸目的物を使用収益させる義務を負っているわけではないからである。転貸借の承認は、原賃借人の使用収益権限の範囲内で、原賃借人以外の第三者が賃借人と独立して賃貸目的物を使用収益することを容認しているにすぎないものと解される。３ 原賃貸借契約の終了と転貸借の関係原賃貸借契約は、契約の当事者を異にする別個の契約である。したがって、理論的には、原賃貸借契約が解除されたからといって、転貸借契約が当然に終わるわけではないことになる。契約の効力は、契約の当事者間でしか生じないのが原則であるからである（契約の相対効の原則）。しかし、参考判例①は、「賃借人がその債務の不履行により賃貸人から賃貸借契約を解除されたときは、賃貸借契約の終了を転借人に対抗し得た。そもそも、賃貸借の終了を目的とするものを相当とする」と判示した判決の趣旨を汲んで、土地賃貸借の転貸人に対する土地明渡請求を認容している。2017年民法改正によって、上記判例理論は、承諾のある場合に、賃貸人が賃借人の債務不履行を原因として解除権を有しているときは、原賃貸借の解除をもって転借人に対抗できるとする規定によって明文化されることになった（613条3項ただし書）。この結果、転借人は、債務不履行解除を原因とする原賃貸借契約の終了によって、転借権に基づいて占有権原があるとはいいえないことになるが、なぜこの場合に転貸借契約も当然終了するのかについては、改正後も判例理論として解されることになる。この点、参考判例②は、原賃借人が転貸人の賃料不払を原因として原賃貸借契約が解除された場合に、転借人が転借権の消滅を承諾せざるを得なくなるかどうか問題となった事案において、原賃借人が賃借人の債務不履行を理由とする契約解除により終了した場合、転貸借は、原則として、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に終了すると判示した。これらの判例の考え方からすると、原賃借契約が終了した場合の転貸借契約の効力については、以下の2つの説明の仕方があるように思われる。①一つは、原賃借契約の転貸借の承認を、「賃借人が転借人を使用収益するだけでなく、賃借人が第三者に使用収益させることも可能とする権能と捉え、転借権は原賃借権の債権（賃貸目的物を使用収益する権能）に内包されていると説明する法が考えられる。この見解では、原賃貸借契約が転貸借契約とは別の契約であるため、賃貸借契約を解除した場合には、転借人は賃貸借契約がないから、転借人は転借権を有効に主張できないとする理解が前提となり、承諾転貸であっても原賃貸借契約が終了すれば転借権を原賃貸人に主張できなくなると解することになる。つまり、上の見解では、民法613条の「承諾」は、賃貸人による転貸借契約を承認するという効果を生じていることになる。もう一つは、原賃貸借契約の終了が終了したとしても転借人に対して、転貸人は対抗しうるとしても転借人に対抗しえない結果、転貸人の転貸借契約の履行が不能となると考え、転貸借契約の債務不履行を構成する（転貸人の担保責任）との理解もある。転貸借契約を解除するに足りるほどの債務不履行であれば転貸借契約は解除しうる。第1の見解では、原賃貸借契約が信頼関係の破壊を理由に終了した場合、これに準じて、第2の見解では、両契約が別個の契約であることを前提としながら、転貸借契約も、転貸借による使用収益させる義務の不履行を原因として転貸借契約自体が終了すると構成されており、このことが判例の立場である。参考判例②でも、賃貸人から請求された時点で転貸借契約は終了することになるから、賃貸借契約の終了により転貸人の義務が消滅することになる。もっとも、転貸借契約につき転借人の解除の意思表示が必要かどうか、また、転貸借契約において転貸人に帰責される債務不履行の理由を何とするのかをめぐっては、第2の見解に立つ学説内部でも見解の対立がある。参考判例②の事案と異なり、賃貸人が転借人に賃貸目的物の返還を催告する見解と、賃貸人が事業上転貸人に使用収益させることができなくなったと判断する見解、転貸人が不履行を原因として転貸人に解除の意思表示をした時点であると解する見解がある。原賃貸借契約の合意解除をもって転借人に対抗できないとする判例（最判昭和32・2・21民集11巻1号219頁、最判昭和34・12・17民集13巻3号460頁など）が民法613条2項本文として明文化されたこと、原賃貸借契約ではあっても、信頼関係が破壊されていることを理由として民法612条に基づいて原賃貸借契約を解除できる場合には、原賃貸借契約の合意解除をもって転借人に対抗できないとする判例（最判昭和62・3・24判時1235号61頁）があること、さらには、サブリースの事案ではあるが、原賃貸借契約の期間満了をケースについても、原賃貸借契約が当然に終了するわけではないとする判例（最判平成14・3・28民集56巻3号602頁）からすると、個々の事情に基づいて判断されるものと解される。なお、建物賃貸借が終了に伴って転貸借契約が終了する場合には、転借人を保護するために、賃貸人は転借人に対して通知をしなければ対抗できない（借地借家法34条1項）。通知したときは、建物転貸借はその通知がされた日から6か月の経過をもって終了する（同条2項）。◆設問問題◆AがBから自転車を月額1000円で1年間（4月1日から翌年3月31日）賃借し、通勤に利用していた。ところが、CがBからAの自転車がCの所有物であることを聞いた。Cと交渉したが、Cから遠く返還を求められたことから、AはCから8月1日に自転車を返した。AはBから9月分までの賃料合計3000円をBに支払っていたものとする。(1) Cは、AとBがBに支払うべき7月分から9月分の賃料相当額4000円の返還を求められるか。(2) BがCに対して7月分の賃料1000円の支払を請求してきた。AはBにこれを支払わなければならないか。●参考文献●*吉田克己＝高見沢＝大久保＝物権法＝143頁／山下純司＝契約法＝平成9年（2）220頁／千葉恵美子＝民法Ⅰ＝30頁／中田＝431頁 （千葉恵美子）
小規模なワイナリーながら自らの高いワインを生産することで知られているXは、ワインの貯蔵庫を増やすにあたり、Yから、「高いワインの10本組」の趣味が好きなもので、彼が十分に親しんでいる特級のヴィンテージワインを20本、この貯蔵庫にあるものから選んで売ってほしいと頼まれ、1本当たり1万円で売買することに合意し、うれしそうにワインを引き渡すこととなった。しかし、そのうちの10本について、Xの意に反するものであったことが判明した。ワインの貯蔵庫自体は無事であったものの、そこまでの通路が通行不可能となっており、貯蔵庫からワインを取り出すためには100万円の費用を要することとなった。もっとも、Xは、火災の直前に、依頼されていた20本についてだけではあったが、Xは貯蔵庫からワインを選びだすことができていたので、約束の期日にそれをYに引き渡して代金を受け取った。翌日Yは、受け取ったワインのすべてに曇りがないことに気が付き、そのことをすぐにXに伝えたものの、曇りにより甚大な被害を受けたXに同情する気持ちもあり、その曇りは具体的な対応を求めなかった。Xとしては、貯蔵庫から手づかみで選び出したワインを、曇の有無について確認することなくYに引き渡してしまっていたものの、曇の有無によって価格差はもとより一般的に品質の差はないほうが好きであることもあり、Yからの知らせを受けた後も何もせずにいた。それから1年半が経過し、Yはそのワインのうちの1本を飲んだ際に、いつものXの特級のワインとは異なる味であったことに問い合わせたところ、購入したワインのうちの10本は、ラベルの貼り間違えによってその中身がより品質の低い2級のワインであったことが判明した。なお、Xの2級ワインの市場価格は、契約締結時点では特級1万2000円、2級は9000円であったが、その後のワイナリーの喧伝による希少性から2級のものの価格は高騰しており、YがXにワインを引き渡した時点で、特級は4万円、2級は1万4500円となっていた。以上の事実において、Yは、Xに対してどのような請求ができるか。これに対し、Xは、どのような反論をすることができるか。●参考判例●① 最判平成10・10・20民集46巻7号1129頁② 最判平成22・6・1民集64巻4号953頁●判例●１ 売買目的物に関する契約不適合責任とその救済手段売主の担保責任をめぐる問題に関しては、2017年改正により、契約の内容に適合した権利の移転・目的物の引渡しをなすべき義務を承認することを前提として（契約責任の採用）、その義務の不履行に関する責任の法的性質に関する統一的・整合的な捉え方が行われている。これにより、2017年改正民法の規定に基づき抜本的な変更が行われている。これにともない、2017年改正民法（以下、「改正民法」という）では、目的物の瑕疵と権利の瑕疵とを区分して個別的に規定され、また、その瑕疵担保責任は無過失責任とは異質の責任として（法定責任として）理解されることもあった売主の担保責任の制度は、物・権利に関する契約不適合を理由とする債務不履行責任についての規律として、一元的に整理・統合されることとなった。ここでは、目的物の種類・品質・数量に関する契約不適合を理由とする売主の救済手段として、追完請求権（562条）、代金減額請求権（563条）、損害賠償請求権および解除権（564条）についての規定が置かれ、そのうえで、以上の諸規定が権利の契約不適合の場合（権利の一部が他人に属する場合を含む）についてもそのまま準用されている（565条）。２ 目的物の契約不適合の意義目的物の契約不適合に関する責任が認められるのは、「引き渡された目的物が、種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」であり、目的物が不特定物か特定物かは問われないものの、目的物が引き渡されていること（不完全履行があること）を要する。改正民法562条における「種類」の意義に関しては、①従来の目的物が到達すべき通常有するべき性質を欠いていることを意味する②売買契約（客観説）と、②当事者が契約において合意した性質を備えていないことと解する立場（主観説）が対立しており、主観説が有力だが（参考判例②）、より共通的であったので、改正民法では、目的物の品質に関する契約の適合性の要件等、目的物について当事者がいかなる品質を予定していたのか、またその欠陥等をどこまで契約に織り込んでいたのかを踏まえて判断される契約解釈を通じて判断されるため、その判断の背景は主観説の立場と親和的なものとなっている（品質契約に適合しない不適合について、信頼の原則等を基礎とする解釈がなされる）。また、主観説の根拠とする旧民法570条は削除された。損害という要件（買主側の損害の発生を要件と解されている）が削除されたのだが、その要件の趣旨については売主の無過失責任の性質によって理解しきれると考えられたため、2017年改正により（隠れた）という要件は外されている。３ 目的物の契約不適合に関する買主の救済手段(１）追完請求権2017年改正により、契約不適合一般についての統一的な救済手段として、買主の追完請求権に関する規定が新たに設けられ、目的物の修補・代替物の引渡し・不足分の引渡しによる履行の追完を求める権利が買主に認められている（562条1項）。改正民法に関しては、債務不履行における救済手段として規定を置くことも検討されたものの、最終的には、そのような一般規定を置くことは見送られたため、追完請求権は、契約不適合に関する不履行の救済手段に対する規律の特則としての意義を有している。追完請求権の行使方法につき、民法562条1項は、修補・代替物の引渡し等の追完の方法に関してはまず買主が選択して請求することができるとしたうえで、売主に買主に不相当な負担を課しない範囲において、買主とはそれとは異なる方法での追完をすることができる旨を規定している。また、追完請求権の排除事由については、契約不適合が買主の責めに帰すべき事由による場合が定められている（同条2項）。ほか、債務不履行の一般規定に従って、追完の不能（412条の2第1項）の場合───「債務の履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして不能であるとき」───にも、追完請求権は排除される。なお、不能に関する以上の表現は、物理的不能だけでなくいわゆる社会通念上の不能を広く含んでおり、これをどのように解するのかについては、今後の判例の集積にまつところとなる。(2) 代金減額請求権買主の代金減額請求権については、改正前民法では数量不足の場合を除き認められていなかったところ、2017年改正に際して、代金減額請求権によって目的物の契約不適合を維持する必要性は、以上の場合に限らず、一般的に認められるものと考えられた結果、代金減額請求権の要件を緩和し、その対象を広げることになった（563条）。代金減額請求権の要件としては、改正前民法が一部解除権として性質を有することを前提として、解除と同様の枠組みが採用されている。すなわち、①代金減額請求をするためには、催告解除の場合（541条本文）と同様、追完の催告をしたうえで相当期間の経過を待たなければならない（563条1項）、②催告で代金減額をすることができる場合につき、無催告解除の場合（52条）と平仄を合わせた要件が定められている（563条2項）、③代金減額請求権は無過失責任ではないので、解除の場合と同様に、発生の帰責事由は代金減請求の要件とはならない一方、契約不適合が買主の帰責事由による場合には代金減請求は認められないこととなる（同条3項）といった整理がなされている。このように、売主に帰責事由がないことによって損害賠償請求権が認められない場合においても、現行民法の損害賠償権があることによって追完請求が認められる場合においては、代金減額については行使可能であるという点に、その存在意義があるといえる。代金減額の算定方法や基準については、明文の規定は設けられておらず、解釈にゆだねられている。この点につき、まず、代金減額の算定方法については、目的物が契約に適合していた場合の価額と実際の目的物の価額の比較に基づく減価割合に応じて代金減額が相当の範囲において認められる（相対的減価説）とみるのが有力であるものの、そのほかの客観的な評価額を基礎として算定する見解も主張されている。また、代金減額の算定の基準時については、契約時・履行時・引渡時のいずれかが基準となるとする見解が分かれており、この点に関しては、買主の代金減額請求は引き渡された物を保有する意思の下に代金額として支払った対価の返還を求めるものであることからすると、引渡時の価額を基準として引渡時までの価額の変動を考慮に入れるべきではないかという見解が有力である。これに対し、契約目的物の価値の変動に応じた救済は代金減額とは異なる（履行利益に関するものであって、契約解除によって実現されるべきである）として、契約時の価額を基準として、契約目的物の契約不適合について算定されるべきであるとみる見解も有力である。後者の見解を基準とすると、AのYに対する請求としては、2級のワイン10本について代金減額請求が認められた場合、10万円×1万円/2万円 = 5万円の代金減額となる。これに対し、契約目的物の引渡時を基準とする見解によると、10万円×3000円/1万2000円 = 2万5000円が代金減額となる。(3) 解除・損害賠償物・権利に関する契約不適合に対する救済手段として、損害賠償・解除に関しては、その要件・効果につき債務不履行の一般規定が適用されるものであり（564条）、その場合における特別な規定は置かれていない。したがって、解除の要件に関しては、改正前民法での目的物の瑕疵の場合の規定が削除されたことから、改正民法541条、542条および543条により、契約目的物の追完が不能であることなどを理由として、売主の帰責事由によるものであることを要する。損害賠償に関しても、売主の帰責事由が必要であり、賠償の範囲については履行利益にも及びうることになる。４ 目的物の種類・品質に関する契約不適合を理由とする買主の権利についての期間制限改正前民法では、目的物に隠れた瑕疵があった場合につき、買主は、事実を知った時から1年以内に権利行使をしなければならない旨が定められていたところ（判例570条・566条3項）、2017年改正後においても、この種類・品質における不適合を理由とする買主の権利については、消滅時効の一般原則とは別に、買主が不適合の事実を知った時から1年間の期間制限が維持されている（566条）。すなわち、目的物の種類・品質に関する契約不適合を知った買主は、不適合を知った時から1年以内に不適合の事実を売主に通知する義務を負い、この義務を怠った場合には買主は契約不適合を理由とする権利を行使できないこととされている。なお、従来から権利の権利の保存のために1年の期間内に行うべきことにつき、「売主の担保責任を問う意思を明確に告げること」で足りるとしつつ、その具体的内容として、「売主に対し、具体的に瑕疵の内容とそれに基づく損害賠償請求をする旨を表明し、請求する損害額の算定の根拠を示す」ことなどが必要となるといったのに対し（参考判例①）、2017年改正により、不適合があることの通知のみで買主の権利が保存されることになり、判例の立場よりも買主の権利保存にとってより緩和された取扱いとなっている点に留意を要する。また、買主の通知義務を基礎とした1年の期間制限については、引渡しの時に売主が不適合を知りまたは重大な過失によって知らなかったときは、そのような保護を与える必要性に乏しいことから適用されないものとされている。なお、566条ただし書によりこの期間制限を適用しないものとされている買主の期間制限に関する規律は、消滅時効の一般原則の適用を排除するものではなく、期間内の通知によって保存された買主の権利は、引渡時から10年または不適合を知った時から5年という二重の時効期間のもとで、消滅時効にかかることとなる（166条1項）。◆設問問題◆(1) Xは、不動産販売業者のYからマンションの1室を購入し居住していたところ、Xの過失なく火災が発生し、Xの居室内で火災が発生した。Xの居室にはその専有部分に防火扉が設置されていたが、防火扉の電源のスイッチが切られていた状態でYからXに対し特別の注意もないまま引き渡されたため、本件火災の際に防火扉は作動しなかった。Xは、防火扉が正常に作動していたならば延焼が及んでいなかったはずの居室内のA区画において、火災により重損害を負った。なお、焼損したA区画の壁や天井等を修補するには、500万円の費用がかかる見込みである。Xは、Yに対してどのような請求ができるか。これに対して、Yはどのような反論をすることができるか（参考判例①・最判平成17・9・16判時1912号8頁）。(2) Xは、A不動産の分譲アパートを建築するためにBと土地の売買契約を締結するについて、A不動産業者のYに相談したところ、Yの所有・管理しているB土地を3000万円で購入することになり、その旨合意の上、代金の支払とB土地の引渡しが行われた。その後、YはC都市計画審議会により将来的に都市計画道路が整備される予定区域内にあり、そこにはXの予定する規模のアパートを建築することができないことが判明した。Xは、Bが土地の使用制限を受けていることについては知りえなかったものの、Xは、自らの調査によりそこでのことを把握していたものの、近所の許可等の緩和によって４階建ての建物を建てることは可能であると判断していた。以上の事実において、XはYに対してどのような請求ができるか。これに対し、Yは、どのような反論をすることができるか。●参考文献●*後藤巻則「契約法259頁/長坂純「新民法講義1」（信山社：2021）112頁/後藤巻則『契約法講義』（第4版）（弘文堂：2017）296頁/ポイント講義 民法（石川博康）
Aは、自己の所有する土地にAの費用で建物を建設するのに適当な土地を探していた。不動産業者Bは、P市役所に勤務する自己の友人C（以下、「本件土地」という）をAに紹介した。Aは、Cとの間で本件土地の売買契約（以下、「本件契約」という）とともに、P市に申請するための公簿上の面積165.5平方メートルと記載のあった、AはCとの話合いで本件土地は閑静な住宅街にあり、Aが計画している建物を建築するのに好適であったが、Aは本件土地の購入後の測量の結果、5000万円で本件土地を買い受けることになった。そこで、Aは、本件土地に隣接する場所の建物を建築した場合の眺望を害しうるかたちで、借地権を取得を100万円にならないかなどと折衝した。Bはそれでもよいという趣旨の回答を得た。また、Aは、本件土地の実測面積をBに尋ねたところ、Bは公図の写しをAに交付した。この公図には、面積が50坪である旨が記載されていた。Aはこれをみて、本件土地の実測面積が50坪であると理解した。こうして、AとCとの間で、本件土地を5000万円でBから購入する旨の契約（以下、「本件契約」という）を締結して、登記簿には、本件土地について、実測面積の50坪（165.5平方メートル）と記載されていたが、地積測量図には記載されていなかったが、本件土地の引渡後、本件土地の実測面積が実際には47坪（約148.5平方メートル）しかないことが判明した。Aは、BにCを介して代金減額を主張し、さらに、地上建物の建築面積が小さくなることで建築予定よりも規模を縮小せざるをえなくなるなどと述べて、これによる損害賠償を求め、BもBがこれに応じないならば本件土地はいらないので契約を解除すると主張した。このようなAの主張は認められるか。●参考判例●① 判例昭和43・8・20民集22巻8号1692頁② 最判平成13・11・22集民203号743頁③ 最判昭和57・1・21民集36巻1号71頁●判例●１ 数量不足の法的性質売主は、種類、品質または数量に関して契約の内容に適合した目的物を買主に引き渡す義務を負う。このため、引き渡された目的物が契約内容に適合していなかった場合、買主は、売主に対し、履行の追完を請求することができる（562条1項）。さらに、買主は、催告なしに、一定の要件の下で、代金減額請求（563条・541条）をすることができる。裏を返せば、契約内容に適合した目的物を引き渡さなかった売主は、これらの責任を負う。このような売主の法的性質をめぐり、2017年改正によってこの争いに終止符が打たれることになった。前述のとおり、売主は、契約内容に適合する目的物を引き渡す義務を負っているのであるから、この義務に違反することは債務不履行であり、したがって、売主が負う上記の責任は、債務不履行責任の一種と位置付けられる。このことは、買主の損害賠償請求権についても債務総則規定である民法415条が準用され、契約解除についても契約総則規定である民法541条および542条が準用されていることにも表れている。２ 数量不足と契約不適合売買された目的物の数量に関する認識が契約の内容に適合していないことを、契約不適合という。契約書に目的物の数量に関する記載がある場合において、その数量を満たしていないことは契約不適合に当たりうるが、常にそうなるとは限らない。単に目的物の数量が契約の中で表示されているだけでは、当該目的物がその数量を有することが契約内容となると、言い換えれば、当該目的物が一定の数量を有する目的物を引き渡す義務を負うことを意味する。たとえば、当事者において目的物の数量に関する合意をすること、その一定の面積、容積、数量、員数または尺度があることを売主が契約において表示し、かつ、この数量を基礎として代金額が定められた場合に、はじめて、目的物がその数量を有することが契約の内容になったことを示す重要な事情となると解される（参考判例①）。土地の売買では、目的物を特定表示するのに登記簿の記載の坪数を掲げるのが不動産の取引における慣習であるため、登記簿記載の坪数は必ずしも実際の坪数と一致するものではない。このため、登記簿記載の坪数が売買契約書に記載されているだけでは、目的物たる土地の登記簿記載の坪数を有することを売主が表示したとただちにいうことはできない（最判昭和14・8・1民集18巻837頁）。たとえば、目的物たる土地を特定するだけの意味合いで、登記簿の記載がなされた坪数が契約書に書かれるにすぎないと解される場合もあるからである。他方で、契約書記載の公簿面積のみが記載されている場合でも、当事者において公簿面積の坪数を基礎として同じ価格で面積に比例して代金額が算定されることがある（参考判例①）。この争いは終結したが、土地の売買契約で数量不足の契約不適合が肯定されることがある（参考判例①）。本問では、契約書に公簿面積の記載がされているだけでなく、坪単価は記載されていない。しかし、本件土地は広大な山林等ではなく住宅街にある規模な土地であって、Bの仲介により行われた点に付随して代金交渉が行われている。これに照応して両当事者の交渉が行われたこと、Aは、本件土地の実測面積について価格交渉がなされたこと、および、Aは、本件土地の実測面積の公図に記載された坪数と同じと認識しており、Aは6坪も本件土地が公簿面積からずれると、単純にこの坪数を乗じて代金額を算定したのであることから、本件土地が公簿面積を有することが契約内容となったと解する。３ 買主の権利本件土地が数量に関する契約不適合と評価される場合において、前述した買主の権利が認められるためには、さらにどのような要件が必要であろうか。第1に、追完請求権については、追完が可能であること、契約不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものでないことである（562条2項）。これに対し、契約不適合が売主の責めに帰すべき事由によるものであることは必要ない。本問のように目的物が土地の場合、隣地が他人の所有地であることの理由から不足分の土地を引き渡すことができず、追完が不可能と評価されることが多いであろう。第2に、代金減額請求については、追完が可能な場合は、買主は、相当期間を定めて追完を催告し、この期間内に追完がない場合にはじめて代金減額を請求することができる（563条1項）。追完が不可能な場合は、催告は無意味であるから、無催告で代金減額を請求することができる（同条2項）。第3に、契約解除についても、買主は、追完が可能な場合は催告を経由して解除することができ（541条）、追完が不可能な場合は、民法542条1項各号の要件を満たせば無催告で解除をすることができる（542条2項）。本問が後者の場合に当たるとすれば、残存する部分だけでは契約目的を達することができないこと等の解除の要件となる（同項3号）。本問では、本件土地の面積が不足してもその程度が小さく（有効なもの）として使用する建物の建築ができること、Aは本件土地の面積よりもむしろ立地を気に入り購入に心をもっていたことがうかがえることから、この要件を満たすとは考えにくい。第4に、損害賠償請求については、債務不履行に基づく損害賠償に関する通則に従う（564条参照）。したがって、契約不適合が、契約および取引上の社会通念に照らして債務者たる売主の責めに帰することができない事由によるものである場合は、買主は損害賠償を請求することができない（415条1項ただし書）。本問では、本件土地の公図に50坪という記載があり、Bはこれを実測面積と同じであると認識したとみられる。しかし、Bは不動産業者であり、一般的には登記簿面積が実測面積と異なることがありうることを知っていたはずであるともいえる。さらに、本件土地の面積が契約内容に適合していないことによって、Bがどのような損害を被ったのかも問題となる。不足分である3坪の価値相当額（300万円）については損害に含まれるとしても（代金減額請求する場合を除く）、当初予定よりも土地が少なくならざるを得なくなったことによる損害については、なお検討すべき問題がある。なぜなら、費用の項目は、客観の数だけでなく、現実される損害の質や価値によって大きく左右されるものであって、地上建物の費用の内訳を当初予定よりも少なくせざるを得なくなったからといって、予定どおりの客観数であった場合に比べて費用が低くなるものとは直ちになりえないからである。もっとも、当初の事業それ自身の価値を観念することは可能であり、その事業価値は建物の規模、すなわち客観の数によって変わる可能性がある。この観点から損害を観念するならば、上記の問題を克服できるかもしれない。４ 損害賠償の範囲本問において、数量に関する契約不適合を理由にAがBに対して損害賠償を請求することができるとした場合、賠償の範囲はどのように算定されるのであろうか。前述のとおり、数量に関する契約不適合は債務不履行と位置づけられるので、賠償の範囲は、民法416条に準じて算定される。すなわち、数量不足によって買主が被った損害のうち、数量不足によって通常生ずべき損害、およびBが可能性のある特別事情から生ずべき損害が、賠償されるべきことになる。その結果、履行利益も、それだけで一律に賠償が否定されるのではなく、賠償の範囲に含まれることがある。本問では、不足分である3坪の価値相当額が賠償の範囲に含まれることは明らかであるとしても（416条1項）、本件土地の価値が3坪分不足していたことによる減収（このような事態を認識することができたとした場合）ないし費用の内訳の事業価値の減少については、特別事情によって生じた損害（同条2項）と解されるため、Bにおいてこのことを予見できた可能性があると評価するか否かによって結論は分かれる。その際、Aが本件土地に建物を建設して利用する意思を予見することをBが負っていたこと、Aは本件土地が50坪の面積を有することに特に重要な意味であると認識していたか疑わしく（BがAの意思をどのように理解していたかといったように見受けられるといった事情が考慮されることになるだろう）（参考判例②）。◆関連問題◆和歌山県内でスーパーマーケットを営むAは、マグロの刺身を特売品として販売することを予定し、3月3日の折り込み広告に「和歌山産マグロの刺身を限定200パック」と記載して宣伝した。同日早朝、Aは魚市場に赴き、水産業者Bに折り込み広告のことを伝え、200パック分の刺身がとれる大きさのマグロが欲しいが適当なものがあるか否かを尋ねた。Bは、100キロ超級でないと200パックの刺身はできないと答え、これに見合うマグロ（以下、「本件マグロ」という）をAに示した。本件マグロのいれられた箱には「100キロ、和歌山産、キロ3000円」と書かれていた。こうして、Aは、Bとの間で、本件マグロ1本を購入する旨の契約を結んだ。代金額は、30万円と合意された。Aが本件マグロをスーパーマーケットに持ち帰り調理したところ、その重量は90キロしかなく、これを刺身にしたところ180パック分しかできなかった。契約から2日後の3月5日の時点において、Aは、Bに対して、どのような法的手段を講ずることができるか。なお、Aはまだ代金を支払っていない。●参考文献●*森田宏樹・百選Ⅱ 106頁/田中洋『数量に関する契約不適合と損害賠償の内容』岡山大学法学会雑誌70巻3号（2021）271頁/中田・契約法 326頁 (松井和彦)
Xは、4月15日に、Yとの間で、当時Aの所有であった土地（以下、「本件土地」という）を、代金2000万円で買い受ける旨の契約を締結し、即日内金として500万円を支払った。当時、YはAから本件土地を賃借中であったが、Aが相続税の原資から本件土地を売るべく一部の所有地を売却し、買替人らに譲渡したため、Yにも買替人として当然本件土地の譲渡を受けることができるとしていた。Xも、本件土地がAの所有であることを知っていた。Yは、3日後の4月18日に、Aの代理人と称するBとの間で、Aから本件土地を代金1500万円で、同年5月末日までに所有権移転登記手続を完了するという約定で買い受ける旨の契約を締結した。本件土地を買い受けるに当たり、Yは、1年ほど前に、YがAから本件土地以外の土地を買い受けた際にBがAを代理していたことから、今回も、BがAを代理して契約を締結したものと思っていた。ところが、その後、AのBの代理権を否定し、Yの所有権移転登記手続請求に応じなかった。YはAから本件土地の所有権移転登記手続を受けるべく、4年ほど努力を重ねたが、Aの固い翻意X・Y間の売買契約の代金である2000万円を支払うことで、その契約をすることができなかった。そこで、Yは、契約締結から4年が経過した12月22日にXに対し、本件土地の所有権移転登記手続を受けることができない旨を伝えた。Xは、その通知を受けた2日後にAとの間で、Xが直接Aから本件土地を買い受ける旨の約定をし、翌年5月15日までに代金3000万円を支払って、同日、本件土地の所有権移転登記手続を完了した。Xは、Yに対し前記売買契約を解除して、すでに支払った500万円の返還を請求するとともに、本件土地をAから購入した際の代金とYとの売買契約の代金との差額1000万円を損害として賠償請求することができるか。●参考文献●① 最判昭和41・9・8民集20巻7号1325頁② 最判昭和50・12・25金法784号34頁③ 最判昭和25・10・26民集4巻10号497頁●判例●１ 売主の権利取得移転義務X・Y間の売買は、A所有の土地の売買であるが、民法561条により、売主であるYは、土地の所有権を取得して、買主であるXにこれを移転する義務を負う。民法では、売主が権利を取得して買主に移転する義務を負うことを前提に、一般原則に従って、買主は、売主に対し、損害の賠償を請求し、契約の解除をすることができるものとされている。改正前の通説において、2017年改正前民法（以下、「旧民法」という）561条自体が規定していた買主にとっての法的救済に関しては、「売主がかかる内容の権利移転義務を負っていることを契約締結により確認したうえで、その義務を履行したか否かを問題にすれば足り」、買主が悪意であることを理由に一律に責任をおわせるべき実質的理由はない」とされ、また、改正前民法560条が規定していた善意の売主の解除権についても、「権利移転義務を履行しえない売主と契約締結の選択肢を与える合理的性がある」と指摘されている。あるいは、「善意であることのみで売主に契約から離脱する権利を認めることは」、「売主が他人の権利を取得して買主に移転する義務を負わないことと矛盾する」などとして削除された。改正前民法では、同法561条が規定する売主の担保責任と、同法560条が規定する売主の権利取得移転義務の債務不履行との区別が認められていた（参考判例①②）。同法561条が削除されたため、債務不履行だけが問題になる。債務不履行の前提となる同法560条が規定していた売主の権利取得移転義務については、原則的な形態を前提に契約締結になる場合を含めて、他人物売買を有効にしても売主の権利移転義務を負わせるものと判断される余地があった（参考判例①参照）。しかし、契約成立後に売却できるものも契約は有効となるとされたことから（415条の2第2項参照）、民法561条の担保責任と売主の権利取得移転義務の区別は厳密ではなくなった。この売主の権利取得移転義務の内容は、契約の解釈によって定まることになろう。いずれにしても、債務不履行の一般原則に従って、契約の解除の根拠は民法542条、損害賠償の根拠は民法415条になる。２ 契約解除と損害賠償の請求民法542条によって解除し、支払った代金返還が認められるためには、AがYと本件土地について売買契約を締結したこと、②Yが本件土地を取得して移転することが不能であること（542条1項1号）、「債務の全部の履行が不能であるとき」）と③XY間において売買契約締結の意思表示をしたこと（540条）、④XがYに催告の意思を表示したことが必要である。特に問題となると思われるのは、履行不能の要件である。履行不能は、契約その他の債務の発生原因および取引上の社会通念に照らして判断され（412条の2第1項、催告無催告解除）、物理的に不可能な場合に限らないとされている。本問の場合は、Xが直接Aから本件土地を購入しており、解除の時点で履行不能となっていることは疑いがない。しかし、債務の不履行がXの責めに帰すべき事由によるものであるときは、Xは解除できない（543条）。この規定は、民法536条2項が、債権者の責めに帰すべき事由によって債務を履行することができなくなったときに、債権者は反対給付を拒むことができないものとした。したがって、契約の解除を認めると矛盾することがあるためである。債権者の帰責事由は、契約の趣旨に照らして判断されるが、契約の解除や危険負担と、債務不履行による損害賠償では、その制度趣旨が異なることから、その帰責事由に関する判断も異なる結果となりうるとされている。本問の場合は、Xが所有権移転登記手続を受けることができない旨を通知した時点で、契約締結から4年ほどが経過しており、すでに履行不能と評価できるような状況にもある。Yの契約不履行の帰責事由については、その帰責事由が「あった」（旧543条ただし書）。しかし、改正に際して、債務不履行による解除の制度は、債務者に対して当初の契約の拘束力からの解放を認めるための制度であること等を理由として、債務者の帰責事由の要件は削除された。解除が認められれば、Yは、既払金500万円に、受領時からの利息を付して返還しなければならない（545条2項）。３ 債務不履行による損害賠償請求契約を解除した場合であっても、損害賠償の請求をすることができると認められる（545条4項）。民法415条による損害賠償請求の要件は、①X−Y間の売買契約の締結、②債務（権利取得移転義務）の不履行であること、③損害の発生とその数額、④Yの帰責事由があることである。履行不能について帰責事由がないことは、Yの免責事由である。立証責任は債務者にあり、「契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして」判断される（415条1項ただし書）。判例（参考判例③）は、「軍事行動等の非常事態によれば、商売履行不能は故意または過失によって生じたものと認める余地が十分にあっても、未だもって取引の通念上不可抗力によるものと解し難い」として、履行不能がYの責に帰すべき事由によるものと認められないとした原判決を破棄し差し戻しており、不可抗力による場合は債務者は免責されないかのような対応が示されている。「不可抗力」とは、戦争や自然災害のような、外部に由来する、当事者にその危険を負わせることのできない、避けられない現象であると一般に理解されており、故意・過失がない場合であっても不可抗力とならない場合があると考えられる。したがって、不可抗力による場合以外は、債務者は免責されないのだとすれば、債務不履行における債務者の帰責事由についての従来の理解に比べて免責の範囲が狭きすぎるように思われる。ただし、具体的にどのような場合に帰責事由がないとされるのかは問題である。この点に関し、先の判例は、改正の議論において、「権利の取得に関する売主の負担を軽減するに当たり、売主の免責を目的の権利の移転が不能なことまで引き受けていなかったについての契約解釈の結果を必要とする有責性の認識は、裁判実務においても享受されていると思われる」例として挙げられており、何が債務者に帰責されるのかは、契約の解釈によることになる。売買契約のような有償契約においては権利を移転できない以上、不可抗力による場合を除いて売主の帰責事由が認められるとするのが主流とされている。本問においては、Yが、Bを相手として契約を締結したのも、AがBの代理権を否定したこと、Aから本件土地の所有権移転登記手続を受けるべく4年ほど努力したこと、Aの固い翻意X・Y間の売買契約の代金を超えているためにAから購入できなかったことなどを、どのように評価するかが問題になるであろう。債務不履行による損害賠償請求が認められた場合、民法415条2項によれば、履行不能、確定的履行拒絶、契約の解除または債務不履行による契約の解除権発生の場合には、債務の履行に代わる損害賠償（てん補賠償）を請求することができる。本件では、XがAから購入した代金3000万円との差額は問題になるものの、本件土地が2000万円の価値があるとすれば、約定金2000万円の差額である1000万円を請求する可能性があることになる。改正前民法には、買主が悪意の場合には損害賠償請求を認めない規定（旧561条後段）が存在しており、改正前民法によれば本件で損害賠償請求が認められない。しかし、改正民法561条によれば、買主が悪意の場合には、改正民法415条による損害賠償請求は認められない。改正前民法415条による損害賠償請求が認められるとされていた。改正民法561条が削除された以上、買主が悪意であっても、民法415条による損害賠償請求は認められる。しかし、改正民法561条後段につき、悪意の買主は、売主の履行を予期するのだから、損害賠償請求権に関して保護に値しないという価値判断によるものであり、改正民法においてもなお損害賠償請求を認められないとする見解も主張されていた。民法において、売主の帰責事由について定めがないとされたのは、買主が悪意であることのみを理由に一律に救済を否定すべき実質的理由がないためであることからすれば、売主の権利取得移転義務の内容あるいは債務者の帰責事由を定める契約の解釈によっては、損害賠償請求が否定される余地がある。◆関連問題◆本問において、YがAから本件土地を取得できない理由が、X・Y間の売買契約の代金である2000万円を超えている点にあるのではなく、以下のような点にある場合には、請求は認められるか。(1) すでにX・Y間の売買契約成立時において、Aが本件土地は絶対に対象とならないと表明であった場合(2) Xが直接Aから購入したためであった場合●参考文献●*高須順一・百選Ⅱ 100頁/奥田昌道『債権各論[第3版]』(有斐閣=2013) 272頁/潮見佳男「契約法295頁 (田中教雄)
Bは、2010年6月1日から別荘地30区全てを所有する土地を賃借し、その地上に木造建物を所有して住んでいた。その後、Bが2022年2月に急逝したため、Bの一人息子であるCがBを単独で相続したが、CはB自身の仕事の都合でこの建物を欲しがらず、当該建物を処分することを知り合いの不動産業者Aに依頼した。そこで、YはBの友人の一人で、Bが存命中の2015年6月15日に、Aから本件建物および敷地権の3000万円での購入について9月末までに夢を買うような形で申し込んだが、すぐにもBが急逝したことを聞きつけたものの、7月に入ってからも返事がなかった。その間に、XがCから建物を処分したいと申し込んできたため、XはYに当該建物をAの漆価を得て敷地権とともに、7月15日に代金3500万円で売却し、敷地の移転と代金支払を8月15日としつつ、それに先立つ7月20日に当該建物の引渡しを終えた。ところが、XはYから、7月25日に、8月5日にかけての海外出張で連絡が遅れたためのお詫びとともに、当該建物を購入するとの返事をもらい、手付金の履行があった。登記手続きは8月15日に行われるべきことが申し込まれていたところ、それについての確認の手間も若干は述べられていなかったが、なはすぐにXの役に立ちたいため、7月28日に代金全額をXの口座に振り込んできたため、Xはなく、やむなくCに建物の所有権についての転居届出に応じたところ、当該建物は、8月10日の深夜、隣家に発生した火災の延焼によって焼失するに至った。そこで、Xは、建物の焼失した以上、もはや移転登記に応じられないとして、Yに対して売買代金の支払を求めたが、Yは建物に移転することを目的に当該売買契約を締結しており、建物がもはや焼失して居住できないため、Xに対して代金全額の支払を拒絶したい。XのYに対する代金支払請求は認められるであろうか。●参考文献●① 最判昭和24・5・31民集3巻6号226頁●判例●１ 売主における危険負担XとYとの間で、2022年7月15日に、当該建物と敷地の所有権について売買契約を締結していたが、8月10日に当該建物が火災で焼失して、もはや売買の目的を達成することができなくなっている。この点から、検討してみよう。たとえば、履行期に目的物の引渡しができない場合（412条の2第1項）、目的物の損傷が生じた場合には、その損傷が修補できるときであれば、買主は、原則として契約締結時の状態で目的物を引き渡さなければならない（521条1項）。売主であるBは、特定物が売主の責めに帰することができない事由により損傷した場合でも、買主はなお目的物の修補等の追完を請求できる（562条1項）。それでも、特定物が買主の契約締結後履行期前に目的物が売主・買主の双方の責めに帰することができない事由により損傷して追完が不能な場合や、目的物が同様に両当事者の責めに帰することができない事由によって滅失した場合には、もはや買主は目的物の契約に適合した状態での引渡しあるいは引渡しそのものを請求できない（412条の2第1項）。では、買主の代金支払義務の運命はどうなるのであろうか。双務契約は、一般に、一方の債務が存続する限りで、他方の反対債務も存続するとされる（いわゆる存続上の牽連関係と呼ばれる）。したがって、双務契約におけとができない事由に基づいて履行不能となると、一方の当事者の反対債権の履行を請求しても、相手方当事者が履行を拒絶することができる（536条1項）。さらに、契約当事者は、一方当事者の債務の履行が不能となっているため、契約の全部を解除することによって（542条1項1号）、自らが負担している反対債務を消滅させることができる。したがって、売買契約で、売主の目的物の引渡義務が両当事者の責めに帰することができない事由によって滅失して、売主の所有権移転義務および引渡義務が履行不能となれば、買主が売主に対し引渡しを請求できなくなるのはもちろん（412条の2第1項）、売主も買主の代金支払を請求しても、買主は代金支払を拒絶することができ（536条1項）、売買契約自体を解除することもできる（542条1項1号）。すなわち、目的物の滅失の危険は、履行不能となる債務の債務者である売主が負担することになる（危険負担におけるいわゆる債務者主義）。２ 債権者主義の例外ところが、不特定物売買で特定に関する債権者の指定または移転を内容とする売買契約、すなわち売買契約では、目的物が債務者の責めに帰することができない事由によって滅失・損傷することで、債務者の債務が履行不能となっても、売主における代替債権という反対債務はなお存続すると定められていた（2017年改正前民法534条1項）。いわゆる、危険負担における債権者主義（買主負担主義）と呼ばれる仕組みである。そこでは、目的物の引渡債務が原始的に成立しており、その目的物の売買契約において債権者たる買主が危険を負担することになるため、その反対給付たる代金の支払の拒絶ができない、いわゆる牽連関係の例外を認めることで実現すると考えられていた。そこでは、売主における債務の履行が不能であるにもかかわらず、代金支払を拒絶できないこと自体は、もはや正当化できない。しかも、そもそも売買契約が目的物引渡とは異なる危険の負担を定める特別の合意であるにもかかわらず、民法に常に規定する必要があるかは、立法論として大きな疑問であった。それゆえ、2017年改正民法では、危険負担の原則を債務者主義に一本化したうえで、この仕組みは廃止された。用では明らかに不都合が生じる。むしろ、目的物に生じたリスクを最もよく回避できるものがその目的物を支配するものであるから、目的物を支配する者がその物の生じるリスクを負担するというのが合理的であろう。したがって、改正民法は、目的物の支配が売主から買主に移転するときに危険も負担するといった当事者の合理的な意思解釈にたって、2017年改正民法534条1項の適用を排除してきた。そのため、改正民法は、同条を削除して、上述のとおり、売主が危険を負担することとした（536条1項・542条1項1号）。３ 目的物支配の内容しかし、従来の学説も、いつまでも売主が目的物の危険を負担するわけではなく、危険負担が売主に移転すると解してきた（支配移転説）。目的物の滅失・損傷のリスクを誰に負担させるべきかは、目的物を現実に支配する者であるべきである。したがって、支配移転説は、目的物の現実的な支配が目的物の引渡し、不動産の場合は引き渡しまたはそれに代わる登記のいずれかが買主に移転することで危険も買主に移転すると解してきた。従来の学説・判例では、不動産の売買であっても、目的物の引渡しによって危険が完全に買主に移転すると定めて、目的物の現実の支配の引渡しに限定している（567条1項後段）。なお、参考判例①は、売買目的物が空襲で焼失した場合において、2017年改正前民法534条1項に基づいて売主の買主に対する代金支払請求権を認容した。しかし、この事案では、すでに買主に目的物の占有が移転した後に目的物が空襲で焼失しており、目的物の支配が買主に移転していることと変わりはないため、買主の代金支払義務を認める結論自体に異論はない。４ 他人物売買と危険負担上述したとおり、債権者主義に対する批判として提起されてきたものは、他人が売買された目的物の所有権者が債務者の責めに帰することができない事由により滅失した場合に、売主が買主から所有権を移転できないにもかかわらず危険を負担する買主から代金を受け取ることができるのは、いわば濡れ手で粟に当たるといえる。しかし、支配移転説では、危険が引渡しによってすでに買主に移転していれば、やはり危険は買主に移転したと解してきた。そのため、その後目的物が不可能・不能になった場合でも、なお買主人物の売主が代金を得るであるという不合理が生じる余地がある。そこで、他人物売買において目的物の引渡が完了した場合には、たとえ引渡しによって買主において危険が移転していたとしても（567条1項前段）、売主の所有権の取得・移転義務が不能を理由に契約解除になる場合を含めて、他人物売買を有効にしても売主の権利移転義務を負わせるものと判断される余地があった。そこで、改正民法では、563条（旧560条）によって解除が認められることになれば、買主は引渡を受けても、危険負担の原則に従って、契約の解除によって代金支払を拒むことができるようになる。５ 二重売買と危険負担本問では、XはYに当該建物を引き渡した後、目的物の引渡を受けているため、その引渡時期である7月25日から登記の引継を受け取っているため、その引渡時期にはXは当該建物を支配したことになった（82条参照）。他方で、すでに7月15日に、Xは当該建物と敷地権をYに売却しているため、本問では、Xが当該建物をYに7月15日に、Yに7月25日に二重に売却し、Yにすでに引き渡していたところ、目的物が偶然的に焼失したことになる。二重売買では、XはYに当該建物を引き渡した登記は、目的物への危険の移転を認めていたため、債権者主義と同じように売主に有利に代金を取得できるとするおそれがある。そこで、XはYに目的物を二重に売買していることから、登記を備えなければ、たとえ引渡しを受けていてもYの所有権取得は確かめられない以上（177条）、Yの所有権によって目的物を支配いただけでは積極的に確保し難い。つまり、二重売買において、登記を備えなければ目的物の支配を積極的に確保することができない。これに対して、改正民法における引渡による危険移転規定（567条1項後段）を適用するとなると、Xは、引渡しによってYに危険を移転させて、Yは、危険を負担したYが代金の支払を拒むことができなくなる（536条1項後段）。したがって、YはXに対して、すでに支払っていた売買代金の返還を請求できなくなるどころか、その後の支払義務を負うことになる。しかし、XはYと売買契約を締結した上で、当該目的物をYに先んじて登記を備えているため、XはYに対して所有権を移転する登記義務を履行しておらず。す。建物が滅失することで、Yに対する所有権の移転義務は確定的に履行不能となっている。したがって、Yは、引渡しによっていったん危険を負担することにはなるが、その後に生じた目的物の滅失により所有権移転義務が確定的に履行不能となるため、Xとの売買契約を解除することによって（542条1項1号）、代金の支払義務を免れると解すべきではなかろうか。◆設問解説◆XはAから土地を賃借して、その地上に建物を所有している。Xは、この建物をAの承諾を得て借地権とともにYに代金3000万円で売却し、Yが当該建物を2年間の約束で賃借して、引き続き居住していた。ところが、Xは当該建物をAの承諾を得て借地権とともにZにも代金3500万円で売却して、現実の引き渡しをしたが、登記は、いまだ移転していない。その後、当該建物は、隣家に発生した火災の延焼によって焼失するに至った。XがYに対して、支払期日に代金3000万円の支払を請求する場合に、Yは将来、建物に居住することを目的に当該売買契約を締結したため、Xに対して代金全額の支払を拒絶したい。XのYに対する代金支払請求は認められるであろうか。検討しなさい。●参考文献●*小野秀誠・判例時報21業実務61頁/近江幸治『二重譲渡と危険負担』法学セミナー704号(2013)76頁/吉田宏志稿監修『ケースで考える債権法改正—改正債権法』(有斐閣=2022) 241頁 (吉永一行) (北居 功)
Aは、建設用機械の賃貸業を営み、そのための建設用機械を数か所所有している。Aは、2021年4月2日に、そのうちのフォークリフト1台(以下、「甲」という)の保管を、月額保管料5万円でBに依頼し、甲を引き渡した。その後、AとBは、甲をCに、月額保管料5万円で保管している間はいつでも賃貸すことは考えていないけれども、手軽に貸せるようなことがあれば、いつでもCに甲を賃貸することを準備していた。甲の保管委託は、書面が作成されていない。2021年8月15日に、Bは、甲を自己の所有物であるとして、建設用地全体を代金1000万円で売却し、同日、甲をCに引き渡した。それ以降、Cは、建設機械で甲を使用した。Cは、Aが甲の所有者であることを知らなかった。2022年9月上旬、AがBに対して甲の保管委託の事実が判明したこと、甲の引渡しを求めたところ、B・C間での甲の売買の事実が判明した。Aからの問合せを受けたCは、この事実を認めて、同年9月15日に、Bに対し、甲の売買契約を解除するとの意思を表示した。そして、Cは、同日、甲をAに引き渡した。同日、2022年9月30日である。甲には、Cが、過失なく、運転中に取り付けたドライブレコーダー(以下、「乙」という)を付けていて、乙は、現在も甲に付けられたままである。乙の現在価格は20万円である(購入価格も同額であった)。また、甲には、2021年4月2日に存在していなかった傷がついていた。この傷は、少なくとも40万円を要することが、建設業者からの見積もりにより示されている。Aが、同日甲と同種のフォークリフトを調達するには、最低575万円かかる。AがBに対して甲の保管委託契約に基づいて、月額50万円の損害賠償を請求している。これは、近時の同種業者が甲と同型のフォークリフトを調達するときの平均的な調達額である25万円よりは高額である。以上の事実を前提として、以下の各設問の当否を検討しなさい。なお、過失相殺は考慮外とする。Aは、2021年8月15日から2022年9月15日までの間の甲の賃料相当額である450万円を失ったようなものである。(2) Cは、Bに対して、売買代金1000万円から乙の価額と甲の損傷の3パーセントに上る自動車の損害賠償額を控除して、Bに支払う。(3) 2021年8月15日から2022年9月15日までの間の甲の賃料相当額である375万円の支払をCに対して請求できると主張して、代金返還請求をこの請求債権と相殺して処理し、残額を返還するとの意思表示をしている。(4) Aは、BおよびCに対して、甲の修理費用40万円の支払を求めている。● 参考判例 ●① 大判昭和11・5・11民集15巻830号1頁② 最判昭和51・2・13民集30巻1号1頁● 解説 ●1 本問全体の構造本問では、A・B間で返還時期の定めのない保管契約(寄託契約)が締結され、A・B間で目的物の引渡しがされた後に、B・C間では特定物(甲)の売買契約が締結され(555条)、それがその当事者に基づいて目的物の引渡しがされている。寄託は、いつでも寄託物の返還を寄託者に対してすることができるところ(662条1項)、本問では、AはBに対して甲の返還請求をしている。また、B・C間の売買契約は、他人物売買(他人の権利を売買の目的とした場合は、この売買契約を解除している。これは、売買の目的物である甲の所有者であるAから甲の所有権に基づく返還請求(民法上の返還請求は伝統的に「物権」といわれる)を受けたBが、Cに対して債務不履行(542条1項1号)を理由に契約の解除を求めている。2 寄託者からの賃料・使用利益相当額の支払請求小問(1)では、AがBに対して、Cが甲を使用していた期間中の甲の賃料相当額の支払を求めている。これは、他人の所有物を権限なく使用されたことを理由とする不当利得(不法行為)の返還請求をしたものと考えられる。もっとも、Cは、Bが甲に対して占有権原を理由とする支払請求をすることができるのであり、BがAに代わって甲の客観的利益を領収した、すなわち、利益相当額である。小問(1)は、近隣の同種業者が甲と同型のフォークリフトを賃貸するときの平均的な賃料を基準に算定された375万円の請求を前提とするならばCは、甲の不法な占有によってAに損害を与えたとはいえない。また、本問では、Aは任意に顧客と契約を結んで甲を貸し出す機会が失われたわけではないから、Aは、任意にCに支払をうけであろう賃料相当額450万円をCに返還請求することはできない。しかし、本問では、Aの客観的利益侵害額であり、平均的賃料相当額である375万円とする。Aは、Cに対して乙の支払を請求することができるか。できない。Cは、契約締結後も、Aから所有権に基づく甲の返還請求をうけるまでの間、甲がAの所有であることを知らず、甲がBの所有であると信じて甲の引渡しを受けた。したがって、いわゆる、Cは善意の占有者であるところ、善意の占有者は、その物の使用利益を自ら消費することができる(民法189条の善意占有と190条1項4号1項)。AがCに、Aからの不当利得返還請求に対して、Cが使用したことによる損害を主張・立証することで、その返還を拒否することができる。3 他人物売買のゆるやかな使用利益相当額の支払請求小問(2)では、買主Cが、売主Bの債務不履行を理由として売買契約を解除した後の原状回復の関係が問題となっている。買主Cに対して支払った代金の返還を求めるものである。民法545条本文に基づいて原状回復が原則として要請されるものであって、CはBに対して乙を引渡す義務の不履行であるとしてこれを返還請求権。B・C間の売買契約に基づいて甲の引渡しをうけて以後、Cが甲を使用したことによる利益相当額の支払をBがしたものであること、B・C間の契約が有効に存続していた期間の使用料相当額の利益である。すなわち、契約の解除が有効になされたか否かにかかわらず契約の有効性を前提と考える。いわゆる解除の双務契約的な関係に立つ。解除権の行使の有無にかかわらず、両当事者の債務は消滅する。他人物売買の利益相当額について、学説には見解がみられる。民法は、契約の目的を達成するために必要な行為をすることが定められており、このような規定を設けることで、この結果を導くことができる（この通説がとった立場を前提として、契約の解除の場面は民法545条3項との関係で利益の返還は189条・190条の適用または類推適用によって処理すべきものであって、契約関係の精算は著しく複雑化するものの、今回の信頼関係の清算としてみるのが相当との見解もある）。しかし、問題は、他人物売買の処理の仕方に、売買契約が解除されたときに、この考え方を採り入れることにより、売主が買主に対して使用利益相当額の支払を求めることができるか否かという点にある。というのも、売主による目的物の引渡しから解除までの間であっても、目的物の使用利益は、所有権限のない売主に帰属するものではなく、その物の所有者に帰属するものであるから、売主は、この使用利益相当額を真実の権利者に対して返還請求することができないのではないかとも考えられるからである。使用利益相当額は目的物の使用価値の償還をその所有者に伝えることにより調整されるべきであると考える。このように考えれば、所有権者が問題として処理する費用がCに生じるのである。A・B間での使用利益相当額返還義務は引渡しの時点に遡って消滅したと解すべきである。AとCの間で、しかも、民法190条の善意占有により償還されるべき費用であるとしても、そして、その対価関係に立つものが、償還されない物権ではない。他人物売買主は、目的物の使用利益を享受し、その対価関係として、対価を支払うことで生じた売買代金1000万円をBに返還しなければならないということになる。さらに、民法545条により、代金1000万円を返還しなければならない。の契約は、当事者間でも契約の精算の枠組みの中で、すなわち、契約に基づいて行われた給付・反対給付の精算の中で処理することができると考えることもできる。他人物売買の使用利益の返還義務を契約の解除の際、すなわち、他人物売買の精算として捉えることで、他人の物の売買であっても、目的物の給付を契約当事者として、相手方に対して返還請求することができると考える見方もある（なお、売主に対して返還された目的物所有権が所有者に引き渡されることで精算が完了するとみるか否かは、この問題に関係する）。この場合は、小問(2)は、小問(1)の契約解除によって、つまり、CがBに対して引き渡した甲について、使用利益相当額の返還を請求することができることになる（CがBに対して代金1000万円を返還した後の請求をすることができるか）。甲の所有者についてのCの占有に関係なく、BとCに対して、使用利益相当額の返還を請求することができることになる。使用利益相当額は善意占有を認めているが、この結論を正当化するためには、上記の使用利益返還請求権を対象とする目的物の引渡の対価である契約の対価関係が問題となる（なお、学説の中には、目的物の使用利益の引渡請求は、真実の所有者が善意の占有者による使用利益の回復の余地がない場合に限って認められるべきだと説き、本問のように返還請求の場面に限って、対価関係が問題になるといった説もある）。4 契約目的物に実施した損害（特約）の賠償請求小問(3)では、売買契約の目的物であり、かつ、Aの所有物である甲に対して加えられた損害の回復を目的とする損害（原状回復）が問題になっている。甲の所有者であるAは、損傷を加えたCを被告として、不法行為（709条）に基づく損害賠償を請求することができる。B・Aのいずれが損害を被ったのか不明との間、B・Cのほかに加害者はいないことを前提のうえで、BとCに対して、同様の地位（加害者が不明の場合）に帰属して、連帯して賠償責任を追及することができる。このとき、自己の行為と損害との間に因果関係が存しないことは、B・Cが抗弁・立証責任を負う。AがCを相手方にして、所有権侵害の不法行為を理由に、外観に基づき信頼保護を選択することができることになることは、いうまでもない。他方、Aは、Bに対して、寄託契約に基づき、受寄者であるBの保護義務違反、すなわち、寄託者である甲の所有権を侵害しないように注意して保管すべき義務の違反を理由に、損害賠償を請求することができる。ただし、このように変動に至る前に具体的な保管の状態を、甲の所有権を侵害しないようにどのように注意を尽くして保管が契約上で義務づけられていたのかということを、Aが主張・立証しなければならない。Bが故意に信じて甲を売却したとの主張・立証をしなければならない。Aは、その主張の当否を判断して、Aの主張・立証をしなければならない。甲の保管は、目的物を自己の財産におけるのと同一の注意をもって保管すべきである（659条）、Bは保管契約の目的物の滅失・毀損の危険を負担すべき場合であり、かつ、Bの所有の自転車への損害にもとづき返還すべきものであるとみるべきである。B・C間の売買は、保護義務を理由として、保管契約を締結して、Aに対して保護義務を負う。B・C間の売買は、保護義務を理由として、Aに対して保護義務を負う。B・C間の売買は、保管契約を締結して、Aに対して、保護義務を負う。A・B間の契約で定められたとおりに、Aは、Aに対して保管義務を負う。A・B間の契約で定められたとおりに、Aは、Bに対して保管義務を負う。A・B間の契約で定められたとおりに、Aは、Bに対して保管義務を負う。A・B間の契約で定められたとおりに、Aは、Bに対して保管義務を負う。A・B間の契約で定められたとおりに、Aは、Bに対して保管義務を負う。設問解説(1) 本問において、Cが売買契約を解除したものの、甲をいまだ返還せず、その使用を続けていたとしたら、Aは、Cに対していかなる請求をすることができるか。また、Bは、Cに対していかなる請求をすることができるか。いずれについても、想定されるCからの反論を踏まえて、その当否を検討しなさい。(2) 本問において、Cが乙の使用利益相当額として375万円をBに支払った場合、この375万円をめぐるA・B間の法律関係はどのようになるか。(3) 本問において、Cが乙の使用利益相当額として375万円をAに支払った場合、Bは、その後に、Cに対して使用利益相当額として375万円を請求することができるか。● 参考文書 ●渡邊裕『新契約法Ⅰ』(信山社、2021) 109頁/澤井裕『契約法』227頁
不動産売買をめぐるXとYの間の話である。XとYの間で、Yが所有する甲土地および同土地上にYが建築中の乙建物を代金1億円で買う旨の契約を締結した(本件契約)。本件契約には、YがXに乙建物を引き渡す(本件契約7条参照)に先立ち、Xの指定する第三者の検査済証の交付を受けるとの特約があった。乙建物は、第三者の検査が完了すればXに引き渡せる状態にあった。もっとも、乙は、第三者の検査機関から融資を受けるための必要書類とされていることが多く、また、売買の際の重要事項説明書に検査済証の取得に関する事項を記載しなければならないことを考慮して、特約が入れられたものである。その後、甲土地および乙建物の引渡しと代金の支払期日が到来したが、Yは、Xの再三の請求にもかかわらず、検査済証を交付しない。そこで、XはYに対し、本件契約を解除する旨の意思表示をし、既払代金1億円の返還を求めた。検査済証が交付されない理由が、以下の(1)または(2)の事情にある場合、Yの下での検査済証を請求するXの請求は認められるか。(1) 乙建物について完了検査が行われたが、乙建物が建築基準関係規定に違反していることが判明したため、検査済証が交付されなかった場合(2) Yは乙建物について完了検査を申請したが、県内で甚大な台風被害が発生したことに伴い、県内の完了検査業務が一時的に停止されていたため、完了検査がいまだ行われず、検査済証が交付されない場合● 参考判例 ●① 最判昭和36・11・21民集15巻10号2507頁② 最判平成8・11・12民集50巻10号2673頁● 解説 ●1 はじめに契約が有効に成立すると、各当事者は、相手方に契約に定められた義務を負う(545条1項本文)。Xの請求は、この双務契約から発生する義務の履行を求めるものであると考えられる。それが認められるか否かは、Xによる本件契約の解除が認められるか否かにかかっている。2 契約の解除が認められるための要件(1) 解除の根拠有効に成立した契約には拘束力があるから、当事者の一方がこれを自由に解消することはできない。もっとも、債務者が債務を履行しない場合に、常に債権者を契約に拘束し続けさせることはできない。そこで、民法は、一定の要件のもとで、債権者に解除権を認めている(541条~543条)。この場合の解除権は、法律の規定により認められるため法定解除権である。これに対し、当事者が契約で解除権を定めることができる場合もあるが、この場合に認められる解除が契約解除である。これは、「合意解除」と呼ばれたりすることもあるが、単独行為である。契約の解除は、債権者の単独の意思表示によって契約の拘束力から解放するものである。これは、合意解除と呼ばれる、契約当事者間の解除という効果を生じさせる合意(契約)とは区別する必要がある。(2) 債務不履行を理由とする解除の要件民法は、債務不履行を理由とする解除の要件は、どのような要件のものであるかによって区別している。民法は、「催告による解除」(541条)と「催告によらない解除」(542条)とに分けて規定している。第1に、債権者がその債務の履行をしない場合において、①債務者がその履行を催告し、②催告から相当の期間内に履行がないときに解除権が認められる(541条本文)。以上の要件のうち、③履行の催告に関しては、民法は、催告に「相当の期間を定めて」履行の催告をしなければならないとされているが、判例は、催告の際に定められた期間が不相当であっても相当な期間が経過したときには解除権が発生すると解している(最判昭和36・11・21民集15巻10号2507頁)。また、④相当の期間が経過するまでの間に履行がなかったことについては、債務者の帰責事由は不要である。もっとも、本契約は、債務者が履行の準備を完了することを前提としており、なお、債権者は、履行の準備がなされていることを前提として、履行の受領の準備をしておく必要がある。債権者に受領の準備ができていなければ、履行の遅滞(533条)が認められる場合はその限度で、債務者は、履行の遅滞の責任を免れるから、債権者は、催告の際に履行の場所などを具体的に示して履行の提供(493条)をしたことを主張立証しなければ、契約の解除をすることができない。第2に、債務の全部の履行が不能であるとき(542条1項1号)、履行が不能であるか否かは取引上の社会通念に照らして判断される(412条の2第1項)。債権者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき(同項2号)、債務者がその債務の一部の履行が不能であることまたは債務者がその履行を拒絶する意思を明確に表示したことにより契約の目的を達することができないとき(同項3号)には、債権者は、催告をすることなくただちに契約の解除をすることができる(「無催告解除」)。催告の要件として、債務者に履行・受領の機会を与えるためと考えられるが、上記のような場合には、催告をしても無意味だからである。なお、「契約をした目的」が何であるかは、契約の内容その他契約が締結されるに至った経緯によって判断される。本問において、Xは、検査済証不交付というYの債務不履行を理由に本件契約を解除したものと考えられる（なお、小問(2)については、乙建物の引渡債務が履行遅滞にあることを前提として、本件契約の解除が認められることになると考えられるが[564条参照]、ここでは立ち入らない）。そして、XはYの再三の請求にもかかわらず、検査済証を交付しないYに対し、無催告解除権の行使を認める(上記③の場合)には、541条本文ではなく、無催告解除(542条1項)の要件(上記①②③④の要件)を満たしているか否かが問題となる。Yは、契約の目的である乙建物を引き渡すことを約束しているから、完全に債務の履行を拒絶する意思を明確に表示しているとはいえない。もっとも、本契約は、Xが住宅ローンを利用することを前提としており、検査済証の交付が契約の目的を達成するうえで必要不可欠なものであることが定められている。検査済証の交付は、本件契約の目的を達成するために必要不可欠なものであると考えることもできよう。このように考えれば、たとえば小問(1)において、建築基準関係法令の違反が是正されないかぎり検査済証が交付される見込みがない場合にも、債務をしても、Yが検査済証を引き渡す義務を履行することはない。つまり契約をしても、Xが住宅ローンを組むことができず、代金の支払いが遅れることなどが予想される。無催告解除が認められる可能性は否定されないだろう。この点は、後述する。3 催告による解除が認められない場合(1) 履行不能が軽微であるとき催告解除に関する上記①②③④の要件(541条本文)を満たしていても、「債務の不履行が…契約および取引上の社会通念に照らして軽微である」ときは、債権者は、契約の解除をすることはできない(ただし書)。契約の解除は、履行を得られない債権者を契約から解放するための制度ではあるが、解除の制度が、契約という重要な法律効果をもたらすものであり、債務者の利益に配慮する必要があることから、不履行が軽微である場合には解除されるのである。民法541条ただし書は、不履行の部分の数量的なわずかである場合(大判昭和14・12・13法学28巻4号6号10頁[土地の面積の一部が契約の内容と異なっていた事例])、債務不履行により債権者が被る不利益が少ない場合(東京高判平成31・2・20判時2467号66頁[航空機リース契約においてリース期間満了後に航空機を返還する際にエンジンの状態が契約の基準を満たしていなかった事例])、付随的義務の不履行にとどまる場合(参考判例①)に催告解除を否定する判例の趣旨を踏まえて定められたものである。無催告解除の不履行の軽微性には、不履行の態様が問題となるため、相当期間が経過しないうちに解除されることになるので、不履行の軽微性の判断基準(「催告後相当期間が経過した」時点で不履行の軽微性の判断基準が問題となる)が問題となる場合がある。あり、その判断は、「その契約及び取引上の社会通念に照らして」される。したがって、客観的にみれば数量的に軽微な部分の不履行であっても、それが当該契約において重要な部分に関するものである場合には、軽微性が否定されることもありうる(同一宮崎地判平成23年2月22日)。(2) 不履行の軽微性と契約目的達成可能性との関係このように、催告解除が制限される基準は、不履行の軽微性にあると解されている。他方で、無催告解除が認められるかの基準となるのは、契約目的を達成する上で足りる履行がされる見込みの有無である(542条1項5号)。そこで、不履行の軽微性と契約目的達成可能性の関係が問題となる。参考判例①は、土地の売買契約において、売主が、買主の支払う公租公課の額(所有権移転登記までの間に売主が納付した公租公課について買主がその全額を支払うべき義務)の不履行を理由に売買契約を解除することができるかが争われた事案について、「法律が債務の不履行による契約の解除を認める趣旨は、契約の重要な義務の履行がないために、契約を締結した目的を達することができない場合を救済するためのであり」、当事者が契約をした主たる目的の達成に直接的にでない付随的義務の履行を怠ったにすぎないような場合には、特段の事情のない限り、相手方は当該契約を解除することができないものと解するのが相当である」と判示し、契約の解除を認めなかった原審の判断を是認した(なお、「契約の重要な義務」なのか「付随的義務」にすぎないのかは、契約における潜在的な紛争を考慮して判断されるべきか否かは、公租公課の清算義務の不履行を理由とする契約の解除が認められるかいけないかという問題 [41・6・28民集107号参照])。また、土地の売買において、買主Yが、代金完済時までに土地工作物を築造しない旨の特約の訴え(非訟)に違反したところ、売主Xが契約の解除をしたという事案において、同判決が、「特段の事情の存在が窺われない本件においては」、「売主がYの右付随的義務の違反を理由に売買契約を解除することは許されないものといわなければならない」、「売主………らにとつては右代金の完全な支払の確保のために必要不可欠なものであり」、「………この趣旨は、右の趣旨のもとにこの点につき合意したものである」ことから、Yの特約違反が契約の目的の達成に重大な影響を与えるものであるから、このようなYの債務は売買契約の重要な義務に属し、契約の解除を認めた判例もある(最判昭和43・2・23民集22巻2号261頁)。これらの判例を前提とすれば、契約目的達成可能性は、不履行の軽微性の判断において考慮されるべき重要な要素だとみるべきである(同一宮崎地判平成23年62号)。もっとも、両者は必ずしも一致するわけではない。というのも、催告解除の判断基準としては、契約目的達成可能性ではなく不履行の軽微性が採用された結果、軽微であれば催告解除の要件は満たされない(541条ただし書)。少なくとも催告解除の場面では、契約目的の達成可能性は低いが催告解除は認められないが、不履行が軽微であるとはいえない(催告解除は認められる)場合も想定されるからである。また、両者では判断基準時が異なるところ、不履行の軽微性の判断に当たっては、不履行の態様や是正された後の事情だけでなく、催告後の経緯も考慮要素となりうる。(3) 本問について本問では、本件特約が任意的規定で締結されたものであることからすれば、検査済証が交付されないことは、契約をした目的の達成に重大な影響を与えるものだといえよう。そうであるからこそ、催告後相当期間が経過した後も検査済証が交付されないことが軽微な不履行とはいえないだろう。もっとも、たとえば、小問(2)において、県内の完了検査業務が再開し、Yが検査済証を入手する目処がついているような場合には、不履行が軽微であると判断される可能性は残るだろう。4 不履行が債権者の責めに帰すべき事由によるものであるとき(1) 契約の解除の可否契約の解除に関する以上の要件を満たしても、「債務の不履行が債権者の責めに帰すべき事由によるものであるとき」には、債権者は、契約の解除をすることができない(543条)。このような場合にまで契約の解除を認めると、債権者は自ら債務の履行を妨げたうえで契約から逃れることが可能となり、不当だからである(同一宮崎地判平成23年22日)。不履行が債権者の帰責事由によるものであるか否かは、債権者が契約の解除をすることを正当化することができないような事情があるか否かという観点から判断されることになるといえよう。たとえば、本問において、仮にXが乙建物の完了検査を妨害したためにYが検査済証を入手することができなかったような場合には、Yの検査済証不交付はXの帰責事由によるものであるといえ、Xは契約の解除をすることができない。なお、債権者の受領遅滞中に、当事者双方の責めに帰することができない事由によって履行が不能となった場合には、その履行不能は債務者の責めに帰すべき事由によるものとみなされる(413条の2第2項)。(2) 債務者の帰責事由の要否債務者の帰責事由は、契約の解除の要件とされてはいない。債務者の帰責事由によらない履行不能を請求した場合に、債権者は、「その不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものである」ことを主張・立証して、これを免れることができる(415条1項ただし書)のと比べると、債権者が契約の解除をした場合に、債務者は、債務の不履行が債務者の責めに帰すべき事由によるものであることを主張・立証しない限り、催告解除を免れることができない。つまり、契約の解除は、債務の不履行が債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときにも、認められる。本問についてみると、小問(2)では、YがXに検査済証を交付することができないのは、台風被害による県内の検査業務の一時停止というYの責めに帰することができない事由によると解される。しかしながら、Xに帰責事由はない。このような場合であっても、Xによる契約の解除が否定されるわけではない。なお、当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務の履行が不能となった場合には、債務者は、契約の解除をすることもできる(542条1項1号)、反対給付の履行を拒絶することもできる(536条1項)。設問解説Xは、不動産業者であるYから、リゾートマンション(以下、「本件マンション」という)の1区分を代金3000万円で買い受けたときに、本件マンションに併設して設置される予定のスポーツクラブ(以下、「本件クラブ」という)の会員となる旨の契約を締結した。本件マンションの分譲に際して配布されたパンフレットには、本件マンションに区分所有者が本件クラブの会員となること、本件クラブには、温水屋内プールが設置されており、1年中冬には屋内温水プールが利用できると記載されていた。XはYに対して売買代金3000万円を支払って本件マンションの1区分の引渡しを受け、本件クラブの入会金等の合計3000万円も支払った。その後1年が経過したが、本件クラブに温水プールは未だ設置されないままであった。そこで、XはYに対して、再三にわたり、屋内温水プールの建設を求めたが、いまだに着工もされない状況にある。XはYに対して、既払金合計3300万円の返還を請求することができるだろうか。● 参考判例 ●渡邊ほか『新基本法コンメンタール債権各論』(2018年)398頁以下/伊藤眞『契約法要綱』(2019年)466頁
